导语：未来换房成本会越来越高，早换早好。
正式开始今天的话题之前，先来看两张图片。
第一张来自香港，第二张来自广州的某楼盘，你发现其中的差别了吗？
是的，现在我们买的新房基本上都是“三面下床”，而在香港都是“单面下床”。
在香港，从“单面下床”到“三面下床”就是香港人的居住升级，而且基本上只有千尺豪宅、豪华主卧才能享受到这种“三面下床”的顶豪装配。
而在内地，“三面下床”只是标配，居住升级还有高阶的装配。
这是广州我最喜欢的一个楼盘的户型。
这个户型设计很有亮点，125㎡三房两厅两卫，纯南户，非常适合孩子已经比较大的改善家庭，可以很好的平衡家庭之间的隐私，三个房间、客厅都是朝南，但是不管是L型厨房、宽敞的餐厅、客厅、阳台都非常舒适，还有公卫位于两个次卧中间。
改善不仅是面积大、够舒适，而且动线都很合理，不管去厨房、客厅、主卧、次卧的线路都不交叉。
习惯上，我们把房间的主要采光面称为开间，与其垂直的称为进深。而上面这个户型的进深和开间都非常合理。
一般来说，主卧的进深，一样的方法，测算需要摆放的物件尺寸即可。主卧一般是一张大床，最小1.5米，一般来说都是1.8米，哪怕是单身，也不能剥夺人家睡大床的权利。
两个床头柜按各50公分，然后一个衣柜60公分，处于舒适考虑，床与衣柜，与墙也需要留有一定的距离，所以进深最小按3.5米左右。
能达到这个尺寸，“三面下床”基本就是小意思了。
最小值要记在心里，它关系到这个主卧能不能买,所以在购房时一定要问清尺寸，切记不要只看样板间的摆设，不要觉得样板间里家具的摆设是充裕的，就觉得尺寸一定够，有时候为了效果，样板间里的家具是在正常情况下等比例缩小后的。
除了主卧，客厅也是一个很集中的空间，这里顺便也说一下客厅的尺寸。一样的原理，客厅的开间等于沙发+茶几+过道+电视，一般最小值在3.6米左右，也有3.8米、4.2米等等，进深一般也就是一个沙发的宽度3.7米。
其实不仅仅是面向改善家庭的户型设计得非常人性化，即使是刚需盘都非常注重居住升级的设计。
其实，房地产正进入一个新的时代。地产消费升级将从拼地段、配套、城市资源的“硬件”之争转移到居住品质的“软件”之争上来。
“当房子是用来住的”碰上“人们对美好生活的期待”，行业的游戏规则发生了变化。
只要中国的城镇人口是增长的，而且是快速增长，我们就一定需要更多的盖房子、更快的盖房子和盖更好的房子。
我们的住房市场正在进入一个升级换代的过程。
我们正在从脱困期，满足基本需求期向改善期以及更高层级过渡，人们住房子和穿衣服也分为不同的层级，也是在不断的过渡和升级过程中。
穿衣服可以界限分明的划分为四个阶段，比如说，北京城日益寒冷了，上街一定要穿衣服，遮寒避体，这叫基本需求。
温饱之后人们开始要求讲干净、讲体面、分场合、分四季穿衣服，这叫做舒适性需求、改善性需求。
生活再提高，人们追求时髦，就叫享受性需求；非名牌不穿，奢侈性需求。
住房也可以分为四个层级，我们正面对一个从低端的满足绝大多数有房住的发展阶段，向越来越多的人民群众要求拥有改善性、舒适性功能的住房需求，以及部分群体拥有享受性功能的住房需求过渡，这就是我们的四个阶段。
我们老百姓还需不需要买房子？我们还有四个强大的需求，第一个需求，是我们已经解决了大多数人有房子住的问题，但是我们还没解决所有人都有房子住的问题，这个脱困阶段所遗留的问题要通过保障体系的完善。
还有三四线城市正在如火如荼进行的棚改，除了居住品质的升级，更重要的是和城市全面升级，城市的彻底改造联系在一起，所有的棚户区往往都是核心市区，都是传统老街区。
这些改造实际上意味着我们很多二三线、三四线城市他们的整体城市面貌、功能分区、地下基础设施以及商业业态、老百姓住房水平全面的升级。
大家理解的改善性需求无非就是要求：爷爷奶奶一来，能够有一个分室而居的条件。
说白了，把“居住升级”这么一个复杂的词说得生动一点，就是双卫，主卫和客卫，厅大一些，男主人念书不念书都说要弄一个书房，女主人说人到中年发福了，想要一个放跑步机的地方。
再好一点，买一个家庭影院，弄一个视听室，没事儿看一个大片，这样的功能就是享受型功能。
所以，在居住升级之下，基本都会多出一个可作为书房、娱乐室或者琴房的多功能间。
这个空间可以随着家庭不同生命周期和人口结构的变化而变化其功能。
如孩子幼小或者老人迟暮时可作为保姆房，或者独立的书房、琴房及儿童游戏室，给孩子一个独立思考和动手创造神奇世界的空间。
赠送的入户花园则可作为老人清晨健身和养花怡情的空间，与南向阳台共同演绎家庭共享运动休闲的欢娱时光。
三年前，著名财经作家吴晓波老师的一篇《去日本买只马桶盖》火爆朋友圈，从此，马桶盖成为了消费升级的一个现象级话题，而现在衣食住行中的“住”所代表的居住升级，越来越明显。
未来，13亿万人民只有部分有迁徙进入大城市的需求，但是在全体人口在长达30多年经济腾飞之后，都会有长期的不断的更新居住条件的需求。
因此，未来相当长一段时间，居住升级会是比刚需更刚性的需求。
其实，房地产最应该创新的地方就是户型。
户型是房子溢价很重要的一个方面。
在你二次置换的时候，你的户型比别人好，价格就比别人高。
户型也是我们购买一所房子最直接的载体。户型的好或者不好未来直接和我们的生活有关。
所以，在选房时，除了关注区位、配套、交通出行等因素，也要学会去挑一个好户型。
但，户型又最难创新。
户型的存在不是一天两天，也不是一年两年，整体的空间感已经基本成为定式，前面经过千百次的组合，未来很难出现亮点满满的户型。
而对于持有的不符合居住升级的房子，在长效机制来临之前，去库存政策还未结束的2018-2019年，还有最后12-17个月的淘汰置换的时间窗口。
淘汰所有无法满足未来人们美好生活需求的房子，如楼梯楼、车位少、户型设计不合理......未来换房成本会越来越高，早换早好。
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我们经常听到左青龙、右白虎、前朱雀、后玄武四大上古
