开发商不得拒绝购房者“债权转让”

　　姜娟，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。从业5年，担任多家公司的法律顾问，擅长处理合同法、公司法、劳动法等方面的法律事务。

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　　2011年4月，吕女士与某开发商签订《商品房买卖合同》，约定吕女士购买其开发的某广场E期19楼1-17号房屋一套，建筑面积90.4平方米，购房总价款128万元。2011年5月，吕女士向该开发商一次性支付了全部房价款，开发商出具收条。后在合同的履行过程中，双方发生争议，经双方协商一致，解除了上述《商品房买卖合同》，该开发商同意返还吕女士128万元房价款及利息。

　　2014年9月，陈某与吕女士签订了一份债权转让协议书，协议约定吕女士将其对该开发商的128万元债权转让给陈某。债权转让协议书签订当日，吕女士即向该开发商送达了《债权转让通知书》，通知其应向陈某履行义务，但该开发商一直未履行义务。2014年12月，陈某诉至法院，请求判令该开发商立即向其返还购房款128万元及利息。

　　律师观点

　　本案涉及的法律问题为商品房买卖过程中的债权转让。债权转让又称债权让与或合同权利的转让，是指债权人通过协议将其债权全部或者部分转让给第三人的行为。债权在全部让与时，受让人取代原债权人成为合同关系的新债权人，原债权人脱离合同关系；债权在部分让与时，受让人作为第三人加入原合同关系之中，与原债权人共同享有债权，此时，合同权利人一方已由一人变成数人。此案中，吕女士将其对开发商享有的128万元购房款及利息的债权全部转让给陈某，自己脱离了原合同关系，而陈某成为了该合同关系的新债权人，因此本案的情况属于债权的全部让与。

　　商品房买卖过程中，因商品房买卖合同为双务合同，所以仅在一方当事人履行完全部合同义务，另一方还存在未履行之义务时，才有可能存在债权转让，即债权人在转让债权的同时不得负担未履行之债。如果商品房买卖合同的双方当事人均存在未履行之义务，而让第三人取代一方成为合同当事人的，不为债权转让，而为合同权利和义务的概括移转，即转移的不仅是合同权利，还包括合同义务，通常表现为商品房买受人将购买的商品房再行转让的行为。

　　由于合同权利和义务的概括移转既包括合同权利的移转即债权让与，也包括合同义务的移转即债务承担，由于债务承担严重影响到债权人的利益，所以一般受到严格的限制。在商品房预售合同中，如果预购人支付部分房价款后，向第三人转让其预购的房屋的（俗称的“炒楼花”），系在将其享有的请求交付房屋所有权的权利转让的同时，也将其应当承担的剩余义务转让给第三人，所以必须经过开发商的同意，否则转让行为无效。

　　本案中，吕女士与开发商之间的《商品房买卖合同》已解除，吕女士不再承担任何合同义务，而对开发商尚存在要求其将购房款及利息予以返还的权利，吕女士将这一权利转让给了陈某，显然仅为债权转让，而不涉及债务承担，所以仅通知开发商而不需其同意，转让行为即为有效，开发商不得拒绝向陈某履行。

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