大公盘点：2015香港财经大事回顾之土地买卖

　政府过去数年绞尽脑汁要增加土地供应，可惜土地开拓上因受多方掣肘，似未能跟上，至令过去两年卖地收入及数量均有递减，今年卖地收入暂只不足444亿元，按年再跌逾10%。且是政府取回供应主导权后的六年新低。业界预料，最近楼市正呈下行，加上外围经济因素等影响地价表现，明年卖地收入或会进一步减少。

　　大公报记者林志光 林惠芳

        卖地收入暂444亿按年跌

图：嘉里投得的石硖尾龙翔道地皮，膺九龙楼面呎价地王 记者林志光摄

　  中国国际新闻台（www.ciftv.com）消息：　奉行约十年的勾地制度，令本港房屋供应出现大断层，楼价飙升致市民有很大的供楼负担压力，政府终在2010年大彻大悟，政府逐步取回土地供应的主导权，随后几年出售土地数量大增，地价也随楼价攀升，令库房收入也增，至2013年达至高峰，售出35幅工、商、住等类型土地，带来近650亿元卖地收入。

　　土地受困法律程序押后应市

　　不过，基于施行勾地制度期间，政府未有大力开拓发展用地，增加土地储备，在消耗快于增加的情况下，过去两年楼价虽仍升势未止，但所售土地已由之前的价值较高的市区靓地、或大幅土地，转为价值略低，或规划较小的新界地或市区蚊型地。

　　更甚者，政府过去两三年间，虽痛定思痛，加速觅地，将数以百幅计的闲置政府机构用地及工业地、和保育价值不高的绿化地等，改划为住宅及商业发展，可是过程中却遭受到不少地区人士反对，甚至有人士企图透过法律程序，阻止及推翻有关的改划工作。

　　如本安排于本季招标、价值数十亿元的三幅大埔地皮，其中应在上月底截标的山塘路地，便受困扰于司法覆核官司，被迫押后至明年二月才截标，另两幅大埔露辉路住宅地，相信也难在本季推出。今年再出现地皮流标，事缘青衣地皮因涉大幅斜坡问题，发展商取态保守，终至流标收场。

　　而发展局局长陈茂波早前也曾说，本财政年度的卖地计划内，有15幅需改划用途的土地，但只完成约一半，馀下有七幅正在处理中，涉可建约2000多伙；另一幅因未获城规会通过而放弃改划。

　　因此，今年暂只售出24幅土地，较去年少卖九幅。而今年卖地收入暂只约444亿多元，较去年的492亿多元，少逾10%；按年跌约一成。计及去年卖地收入已较前年高峰跌逾23%，两年间卖地收益累跌约31%。今年更是六年新低。

　　铁路上盖贡献逾210亿增37%

　　此外，政府虽利用铁路上盖项目来补充官地不足问题，今年更成功标售五个上盖项目的发展权，带来逾210亿元的地价收入，较去年标出的三个项目补价共151.3亿多元，增逾37%；连同今年来自私人市场的补地价收益，今年暂录约263亿元收入，即卖地及补地价总收入约680至700亿元，也较去年少约30至50亿元。

        九龙新界西北缔楼面呎价王

　　图：新地豪夺西铁元朗站上盖项目，与由该公司在站旁发展“YOHO”商住项目，组成一个楼面数百万方尺商住王国 大公报记者林志光摄

　　政府今年卖地收入虽大不如前，但是面积及规模较细的豪宅地，在发展商以高预期地价近三成至一倍追逐之下，九龙及新界西北区，均先后出现楼面尺价地王，旧纪录被刷新，成今年卖地亮点。

　　由于政府早前已卖出不少市区贵重地皮，近年安排出售的豪宅地已不多见，故每有此类地皮推出，发展商均格外留神。今年初截标的石硖尾龙翔道豪宅地，正值楼市最兴旺时期，兼且土地规模不大，涉资只二、三十亿元，因此，吸引20家财团竞逐，最后由嘉里建设（00683）以近24亿元夺标，每尺楼面地价逾2.05万元，既将四年多年前近1.8万元纪绿刷新，又是九龙区首幅破二万元大关的地皮，较地价预期高限多出近47%。

　　同样情况于今年第三季出现在新界西北区，而且更是接连两度造出新高。首先赌王太太梁安琪旗下投资公司尚嘉，在季中初试啼声，击退长实（01113）及信置（00083）等发展商，以超出市场预期近倍的5.48亿元，夺得元朗牛潭尾小型豪宅地，每尺楼面地价逾1.21亿元，成西北区尺价之王。然王座在季尾即被另一幅屯门区豪宅地取替。

　　该幅位于青山湾段的前歌顿军营地皮，因与近一公里长的新咖啡湾沙滩紧贴，而被20家本港及内地的财团觊觎，最后具央企背景的内地巨擘发展商保利置业（00119），以高出市场预期28%的17.3亿元夺魁，每尺楼面地价超过1.5万元，将牛潭尾地推下王座，成新界西北区的新王者。

　　细幅豪宅地卖地表现优秀，大幅地王却受天然环境所累，黯然失色。被市场喻为有望打破由小西湾地皮保持近廿年的总成交价纪录的石硖尾延坪道，因政府将比较该地大约十倍的周边山坡地皮，纳入卖地章程之内，要发展商承担数以亿元计的维修保养及加固工程，致令大部分发展商出价异常审慎，最终由内地房企世茂房地产以70.6亿元投得，不能跻身百亿地王之列，及缔造纪录新高，已抱憾收场。

        新地斥170亿夺六地膺吸地王

　　过去三数年一直强调会“月月有楼卖”的新地（00016），为对兑承诺，亦积极吸纳土地储备，今年更从多方面出击，共斥资近170亿元，投下六幅土地，成为年内的吸地王。

　　政府今年卖地数量减少，加上有不少中小型发展商，及内地发展商加入竞争下，本港中大型发展商成功投得地皮的机会大减，如会德丰地产去年夺得两幅官地及将军澳日出康城第五期项目，但是今年只能拿下日出康城第七期项目，官地则未有进帐。

　　不过，新地则未有放慢买地步伐，继去年夺得五幅官地及日出康城第五期项目后，今年无论官地、铁路上盖项目及市区重建地皮，几乎每幅同样均见其身影。在频频参与下，今年在各方均有斩获，分别投得三幅官地、两个铁路上盖项目发展权，及一幅市区重建地，除沙田石门地外，其他均是商住或住宅用地，粗略预计可建单位量约5900伙。以新地现时每年卖约3000个单位计，即已可满足其两年卖楼所需。

　　所吸纳的六幅土地，除土瓜湾市区重建项目未有公布入标价外，其馀五幅涉及要支付的地价逾163亿元，如连土瓜湾项目，估计地价应约170亿元，只约等于新地今年的七成卖楼收益，故对该公司而言，绝无财务压力。

　　然而，由于今年竞争对手多元化，新地所购入土地，绝大部分是在新界区，新界西北便占一半。其中西铁元朗站商住上盖项目，因可与毗邻的“YOHO”商住项目连成一气，组成西北区最大购物商场，所以新地在志在必得下，重锤出击，以远高市场预期逾三成，摘下项目发展权，93.2亿元的成交价，亦是今年出售土地中，最高地价的一幅。

　　至于过去数年皆以较保守态度投地的长实（01113），继续贵精不贵多策略，去年底投下深水埗海坛街大型商住重建项目后，今年又只夺得日出康城第八期全海景住宅项目。

　　此外，今年入市买地的发展商可谓百花齐放，除内房企业外，还有房托基金如领展（00823）也大举出击，伙南南夺观塘商业地。一众中小型发展商及投资者，如久违的汉国置业（00160）投得葵涌商贸地、明兴水务夺长洲住宅地、信兴集团投得葵涌工地自用等。

        中资巨额买商厦撼动市场

　　图：今年中区商厦空置率持续回落，恒大地产上月十二日豪掷一百二十五亿元，从华置手中购入湾仔美国万通大厦全幢

　　受到沪港通试点计划带挈，中资金融机构积极来港大展拳脚，带挈2015年写字楼表现回勇，中区商厦空置率跌至1.2%低位，写字楼市况转好，吸引资金全幢吸纳，上月更连爆两宗巨额成交，打破全港商厦物业最高纪录。

　　内房龙头恒大地产上月十二日豪掷125亿元，从华置手中购入湾仔美国万通大厦全幢，以总楼面34.5万方尺计，尺价达36232元，创本港商厦最高造价纪录。同日，九龙区商厦也不容忽视，中国人寿早前就向会德丰购入红磡One Harbour Gate全幢西座商厦及西座商舖，成交价达58.5亿元，成为九龙区历来最大额商厦交易。

　　最新11月份空置率已低见1.2%，直迫2008年的0.8%历史低位。低空置率刺激租金平稳向上，年内整体升幅约8%，中环指标国金二期尺租更涨至160至180元，迫近历史高位。

　　罗素街铺租金差强人意

　　回顾今年工商舖市道，以铺位表现最差强人意。过去数年吸引多个国际钟表品牌进驻的罗素街，今年最少出现五宗大幅减租个案，当中以罗素街18号最夸张，该地铺大幅劈租60%，由化妆品店Colourmix以70万元承租，料属今年区内减幅最大的租赁个案。

　　不少钟表珠宝店见势色不对，陆续弃守这个核心地段，包括英皇钟表珠宝（00887）放弃租用罗素街8号英皇钟表珠宝中心地下三及五号铺，换为卓悦（00653）以160万元承租，较旧租金下调42%。Rado钟表以179万元租用的波斯富街76号大单边铺位，明年三月租约届满后也会迁出，业主早前以90万元租予珠宝首饰连锁店FolliFollie，较旧租劲挫近50%。

　　铺市步入寒冬，买卖同样失色，据土地注册处资料，今年首11个月仅录1844宗商铺买卖登记，按年下跌20%，比2003沙士年同期2317宗还要低，创出近13年以来按年同期新低，而期内登记总值约241.71亿元，按年减少16%。美联旺铺董事卢展豪表示，访港旅客人数下跌，本港零售环境面对的挑战将持续至明年，预测明年本港核心区铺位租金再跌10至15%。