从天堂到地狱，北京商住能否绝地重生？

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　　从神盘北京像素说起

　　2017年8月20日，北京商住神盘“北京像素”在326商住政策调控五个月之后终于有了第一套成交，60平米的LOFT以265万元卖出，单价折合每平米44000元。比起新政前六万多元的成交峰值，跌去了近两万元，跌幅接近三分之一。

　　做为北京商住的代表性楼盘，北京像素位于朝阳区的常营板块，2010年的开盘价是1万1千元，50年的商住用地，4.89米层高的loft，上下两层做成两室一厅，只售一层的价格，通天燃气，民水民电，大体量大社区，不限购，简直就是为钱少资质不够的刚需量身打造的天然福地。

　　北京像素一向以体量巨大和管理混乱而著名，社区里住满了各式各样的租客和过渡的刚需，还有少量的小公司在里面办公，楼道贴满小广告，电梯状况频出，小区口碑一向不佳。

　　2014年像素旁边的草房地铁站开通，房价一度冲高到4万元每平米，由于抛盘者甚多，2015年又跌至3万元一平。当年7月份笔者还曾去像素看过几套房源，五十几平的loft两居普遍价格在185-200万之间，该盘除了深受投资客喜爱，还是不少刚需在资质不够和资金不足前提下的过渡之选。

　　2016年，像素开始发力上涨，到年底已冲高至6万元，五十多平的loft两居成交价已飙到三百多万，年后仍然继续上攻。就在准备攀升至7万元时，326商住限购政策发布，这一政策，几乎宣布了北京商住的突然死亡。政策的要点包括但不仅限于：

　　1、购买北京商住需要连续五年的社保或个人所得税；

　　2、购买北京商住需名下无住宅或无商住购买记录；

　　3、购买北京商住需要全款；

　　4、新建的商住项目只能销售给公司，转让时也只能转给公司。

　　单这几项，就足以把商住彻底拍死在沙滩上了。

　　326之后，北京商住迅速陷入冰冻期，二手商住在中介全部下架，新政发布之后的两个月，商住成交数量暴跌了97%，市场一片死寂。

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　　北京商住缘何迎来暴击

　　让我们先来回顾一下商住这个产品究竟是如何产生的。

　　众所周知，商业用地的拿地成本要远远低于住宅用地，很多开发商在低价拿到商业用地之后，本应该开发建设写字楼或者商业项目。

　　然而，为了获取更大的利益，一些开发商打起了擦边球，将项目建设成商住公寓的形式出售，即将项目分割成更小的单元面积，并设立独立卫生间，有个别“能量巨大”的开发商还建了独立厨房，引入了管道天燃气，甚至民水民电，除了产权时间仍为四十、五十年之外，其他几乎与住宅无异。对外则宣传宜商宜住，自由切换，这就是商住公寓的由来。

　　很长一段时间，商住房都是界于住宅和写字楼之间的一个特殊存在产品，有人用来做小型办公，也有人拿来自住。由于居住的舒适度远低于纯住宅产品，加上使用年限的限制，商住的售价一直只有住宅的六成左右。

　　北京自2011年限购政策实施之后，北京住宅一房难求，房票成了最稀缺的资源，而商住房则在限购政策之外，主要缘于北京商住存量较大，再加上首付高税费高不适合自住等原因一向不是投资的热点，所以就被政策放了一条生路。

　　限购之后的北京商住一直未出现大的行情，仍保持着住宅六成左右的价格比例缓慢爬升，直到2016年的来临，随着北京住宅行情的大爆发，不限购的商住终于成了大家眼中的香饽饽，不限购加上与住宅价差的不断拉大，北京商住成了大家疯抢的标的，价格一涨再涨，最终引发了326的商住终结版限购政策。

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　　利空出尽就是利好

　　这是股市常引用的一句话，以前我一向对此嗤之以鼻，认为是一帮股市砖家忽悠股民入坑的神器。今天却发现自有它的一番道理，对于北京商住来说亦是如此。

　　商住严限之后，北京商住市场瞬间冰冻，成交量跌90%以上，价格跌幅30%，陷入有价无市，无人接盘的境地。

　　然而，在商住跌跌不休半年之后，大家发现，商住与住宅的价差又拉大到了不合理的程度。

　　仍拿北京像素来说，目前像素五十多平的loft两居已跌至230万左右，而紧邻像素的住宅，以柏林爱乐为例，单价仍在6万元左右，一套90多平的两居报价560万元，300多万的价差让人有点目眩神迷。虽然住宅仍是大家的心头至爱，可如此巨大的价差很难不令人心动。

　　所以，利空出尽即是利好，在我看来，北京商住已无太多下跌的空间，尤其是类住宅型的商住产品。虽然全款和占用住宅指标都是巨大的坑，但世间一切终有规则，价格决定一切，商住与住宅的价差拉大到一定程度自然会有人选择用脚投票。

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　　开始回暖的商住

　　在冰冻一年之后，目前的北京商住逐渐有了回暖的迹象，除了刚需自住的二手类住宅商住时有成交之外，一些办公类商住也逐渐开始成交。

　　实际上，目前商住的价格和半年前最低点相比，已经有了五到十个点的上浮，北京商住已经度过了最冷的寒冬。

　　据了解，目前购入商住的人群多以公司名义购买，有相当部分购房群体专门注册空壳公司只为获得购房资质，以公司购入商住，每年需交纳持有税费为千分之八，而转让时也只能转给公司，为了避税，大多会选择以注册的空壳公司更换法人的形式进行转让。而千分之八的年持有税在大多数购房者看来，与几年后预估的可观收益相比根本不值一提。

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　　北京商住的未来

　　目前的北京商住有无入手的价值?北京商住还有未来吗?北京商住会放开吗?

　　这才是大家最关注的话题，据米宅分析，北京商住未来是否会放开要根据市场情况的走势，但是，如果想恢复到以前的随意买卖可能性不是太大，最有可能的是随着楼市行情的平稳放开一道口子，比如恢复首付五成或新建商住可以卖给个人等，最终使商住销售和价格恢复到合理理性的状态。

　　至于北京商住有无入手的价值，在米宅看来，则要分开来看，如果是类住宅的商住项目，则可以逢低入手，因为刚需类产品永远会有市场。

　　类住宅的标准为有厅有室，有独立厨房天然气入户最佳，邻居以自住而非办公为主。而且随着近年来对北京商住审批管理的加强，类住宅的商住项目基本绝迹，稀缺的产品自然有更大的投资价值。

　　如果是纯商务办公类项目，则更多以租售比为衡量指标。之前的办公类商住的年化收益率大多为3到4个点，而经过这一轮大跌，一部分办公类商住的年化收益率已达到了5到6个点。

　　而且北京经过这一轮暴涨之后房价已高处不胜寒，期待未来几年再盛况重演不太现实，握有一项收益稳定的投资品做为近几年的过渡也算是一个不坏的选择，而且租金还在逐年上涨。但前提是找准位置优越，易于出租、租金较高的优质项目。

　　在这一波楼市狂飙之后，几乎所有有点概念的城市都已经成为豪赌的筹码。然而大潮终会退去，凯撒的归凯撒，人民的归人民，我们终究会看到到底是哪些城市会在沙滩上裸泳，又有哪些城市继续扬帆启航。同样，北京商住在大起大落之后也会回归理性，世间万物终有规律，所以持有商住的人不必慌张，有投资意向的也不必过分犹疑，商住的价值最终会回归本位，时间也会给到人们关于商住的最后答案。