房企打响长租公寓品牌战，看大佬们如何瓜分万亿市场

随着中国房地产市场长效机制的加速推进，各部委积极出台政策支持长租公寓的发展，租赁市场迎来发展新机遇。万科、碧桂园、龙湖等品牌房企纷纷布局争夺新兴市场，并形成了各具特色的独立的公寓品牌，行业竞争格局逐步形成。

规模

万科与龙湖引领，扩规模抢市场

表：部分房企长租公寓规模以及未来目标

据统计，2018上半年销售额前20的房企中已有16家企业开展了长租业务，其中以万科泊寓、龙湖冠寓以及旭辉领域为行业领军者，截至目前三家企业共运营近7万间长租公寓，已成为长租公寓领域举足轻重的主力军。

进入2018年，房企也主动发布长租业务的未来发展目标，以打造规模抢占市场为核心。其中碧桂园喊出未来三年将发展100万套长租公寓，招商蛇口也提出在未来通过收并购加速扩容规模至100万间，以规模抢占市场成为房企发展的目标。

模式

自营为主，合作与战投加速进驻

图：部分房企长租公寓开展方式

品牌房企主要以自营开展长租公寓业务，部分以合作、战投以及收购等方式参与进来。如万科、龙湖等均采取自营模式进行业务开展；融创和新城则选择了战略投资的方式布局该领域，绿城与阳光城以合作的方式快速扩张，两种方式都是以现有长租公寓品牌为依托，进行拓展；金地则通过自创草莓社区长租公寓品牌涉足长租公寓，同时收购了长租公寓品牌“WARM+”，以两种形式积极布局。

定位

锁定全龄段青年群体，以中高端产品打造为主

图：部分房企长租公寓定位情况

房企将客群细分为毕业生、白领、商务精英等，以中高端产品打动客户，覆盖全龄段客群。如旭辉在领寓创立时就根据租房场景细分，开发了博乐诗、柚米、菁社三条产品线，覆盖了精英、白领、青年学生等在内的租房全龄段客群，其中博乐诗服务公寓定位中高端企业经营和商务出行人士，中高端柚米国际社区定位白领，菁社青年公寓定位初入社会的年轻人；同时旭辉通过社交场所和共享服务平台，打造社区交互社群，以社群为年轻人提供更好的交流和成长。

布局

一二线城市为主，跟随进驻区择优开展

表：万科进驻城市与泊寓进驻城市情况

从房企开展长租公寓的城市来看，一二线为主要城市，结合集团布局区域进行开拓。以万科和华润置地为例，两家企业进驻城市均以一二线城市为主，如万科在长租业务已经开始经营的24个城市中仅有3个在三四线，且东莞与佛山属于万科起家的珠三角区域；且两家企业的布局城市均在集团布局范围内，泊寓布局的城市均在万科进驻范围内，华润未来全国布局的23个重点一二线城市也在其地产开发布局范围内。

区位

交通、消费与产业是其主要考量因素

图：万科泊寓北京门店位置图

从区位选择来看，房企以近地铁或具有产业集群的区域为主要布局范围。以万科泊寓在北京开设的地点来看，基本都在地铁沿线，而且部分项目紧邻地铁的同时还选择了具有产业集聚效应的区域，如泊寓亦庄店位于拥有移动通讯、显示器、集成电路、汽车制造、生物制药、装备制造、医疗设备、信息安全和新能源等九大产业集群的亦庄经济技术开发区内，优质人群精准锁定。

资金

资产证券化为长租打通资金渠道，市场布局优势突出

表：部分房企长租公寓资产证券化情况

以资产证券化为长租公寓解除资金顾虑，房企加速租赁业务的发展。自营租赁业务属于重资产模式，资金需求量较大，资产证券化为房地产企业盘活存量资产提供了新的途径。如碧桂园2018年2月成功发行100亿规模的租赁住房REITs，为其未来三年100万套长租公寓的发展计划打开新的想象空间。

国家政策持续鼓励，租赁市场成为房地产市场下半场的重要方向之一，在此背景下，品牌房企打造品牌、抢占规模，以轻重结合的形式全面进军长租领域；而且，由于一二线核心城市的房屋价格高企，随着租赁市场的规范化，未来中国租房市场的需求空间巨大，拥有低成本优质房源、以及融资能力突出的品牌房企将成为市场的主力军之一。