地王危机？厦门重启限购楼市崩盘房价暴跌？

文/谢逸枫

苏州楼市限购之后，厦门楼市限购终于落地了。2016年8月31日，厦门市国土资源与房产管理局公布消息，经市政府研究，我市自9月5日起执行住房限购政策，对以下三种类型居民家庭，暂停在本行政区域内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房：一、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；二、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭；三、无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。上述商品住房包括新建商品住房和存量住房(二手住房)。交易时间按以下方式认定：购买新建商品住房以提交商品房买卖合同网签时间为准；存量住房(二手住房)买卖以市不动产登记中心业务收件时间为准。政策有效期至2017年12月31日。

厦门限购来了！继合肥、南京重启限贷、苏州限购后，厦门8月31日正式宣布9月5日开始执行住房限购政策。

大连电台财经广播《楼市真精彩》节目邀请经济学家、全国资深房地产专家谢逸枫独家解读

一.如何看厦门限购政策重启？预计会什么时间取消重启的限购政策？

谢逸枫：果然不出老谢判断与所料，厦门成为继苏州之后第二个楼市限购重启的二线热点城市，这是地方政府短期的行政调控措施，非市场手段。其目的在于挤压投资投机需求，遏止房价上涨过快、地王频现过快、地价上涨过快、投资投机过多的现象，让市场恢复健康状态。意图是通过抑制需求端的方式，粗暴又野蛮并且强硬的行政强制手段，给楼市高烧降温，给房企拿地过火波冷水，让市场、房企、购房者保持平稳、理性、冷静。

谢逸枫：每轮货币超发、房贷宽松、资金成本低、负利率、资产配置荒、投资客投资旺盛，都是限购、限贷出现的原因，限购、限贷取消或重启将成为未来房地产调控新常特，在国家到地方政府在没有找到稳定房价政策之前。预计苏州、厦门等未来二线城市重启的限购政策会在2018年取消或调整，回归到无限购市场。因为有效期到2017年12月31日、地王要上市、房企要解套、地方政府缺钱、银行贷款指标要爆发、楼市降温、土地完成指标等原因。事实上，厦门部分取消限购是在2014年8月，全面取消限购是在2015年1月。两年内政策又180度转向。这种转向在这些年房地产调控过程中已经成为常态。

二.为什么厦门不重启限贷、房贷新政策，只重启限购政策？同苏州限购比较，有什么区别？

谢逸枫：这是地方政府防止房价暴跌，考虑到房企的感受，目的是试探市场反应，观察政策效果。一旦限购政策无法刹住房价、地王、抢房，投资投机等现象，限贷、房贷新政必然会出台。一方面是地方政府无权决定银行贷款政策，需要同银行商量，肯定是银行不同意。另一方面是房地产在银行贷款资产升值、新增贷款中一直保持良好的纪录，银行利润的来源中，房地产占一大块。因此，厦门不重启限贷、房贷新政策，只重启限购政策，应该是有计划的。

谢逸枫：比之苏州相对宽松购房门槛，厦门限购可以称为真正意义上的高门槛买房政策，相对严格。

三.为什么此时厦门重启限购政策？未来有更多二线城市重启限购吗？大概有多少个城市？未来二线城市调控政策会如何走？

谢逸枫：此时厦门重启楼市限购，主要是被逼的，也是主动自我调整的。其一是厦门房价持续暴涨，易让市场高烧到自爆。厦门涨幅连续排名在前两名，厦门与合肥持续领先全国涨幅。厦门今年8月的新建商品住房均价达到28839元/平方米，而广州同时段的均价才1.7万元/平。其二是投资投机盛行，导致泡沫迹象现形。厦门楼市投资投机比较已经超过历史最高峰2009年以来的50%以上比例，这是非常不可想像的。

其三是地王频现，又给房价上涨火上加油，引起中央部委监督。厦门一天时间拍出5宗地王，最贵楼面地价达到3.8万元/平。最近连续出现了9宗地王地块，这也使得厦门市场在恐慌边缘，后续暴涨的可能性大涨。其四是市场现恐慌，杠杆加杠杆会让金融系统产生不稳定。毫无疑问，这一切原因都逼着厦门市政府出招，否则伤害最深的不仅是地方政府自己，银行、楼市、购房者、房企等都在所难免。

记得，土地拍卖前一天，厦门市国土房产局表态称，厦门房地产市场监管工作从严从紧，根据市场情况，不排除未来会在房地产市场调控方面出台包括重启限购等在内的更加严格的措施。仅仅过了5天，限购政策就出台了。

谢逸枫：苏州、厦门之后会有更多核心二线城市将重启限购，未来会有12个以上的热点二线城市加入重启限购城市队伍，天津、合肥、南京、杭州、福州、南昌、郑州、武汉、惠州、无锡。由于北京、上海、广州、深圳限购一直没有取消，上海、深圳的限购条件又升级，未来房贷、税收优惠政策收紧可能性大。按照国家统计局2016年7月70个大中城市同比价格报告看，房价上涨幅度超过10%的有15个城市，分别为北京、天津、上海、合肥、南京、杭州、福州、厦门、南昌、郑州、武汉、广州、深圳、惠州、无锡，其中深圳为最高涨幅为41.4%，上海和北京上涨幅度超过20%，南京、厦门与合肥上涨幅度超过30%，上涨幅度超过上海和北京。

谢逸枫：按照中央资产去泡沫要求，未来降杠杆的政策会逐渐落实。政策变化趋势主要往降杠杆、限购、限贷、限价、限售、限签、税收优惠与贷款利率及房贷首付、土地调整方面的收紧政策会密集出台。不过，降杠杆的政策实际执行的力度，远低于之前市场预期。尽管政策直接影响楼市不大，从心理与预期影响看，表明新一轮收紧调控的全面开始。

谢逸枫：由于全面宽松货币、房贷、税收、土地政策的变化，市场分化持续加深，未来房地产调控会由分类调控、因城施策转变成一城一策、一区一策。其政策的目的与意图依然是“托底盖帽”，就是房价超过一定涨幅的城市，调控必收紧，反之，不会有限购、限贷、去金融杠杆等调控。毫无疑问，整体看，类似厦门、合肥、南京、苏州这样价格上涨过高过快、地价上涨过快、地王频现过快、投资投机比例过高的城市，未来去杠杆将成为主流政策取向。

四.限购重启，会不会导致厦门楼市崩盘房价暴跌？究竟有什么影响？

谢逸枫：可以负责任的讲，即使限购来了，厦门楼市不会崩盘，房价不会暴跌。政策执行之前，厦门房价、成交必创历史最新高。实施之后的短期之内，成交量增速、房价增幅呈现波动回落状态，不是直线向下掉，绝对值保持向上的上涨趋势。长期看，未来厦门房价还会上涨，限购的政策肯定会取消，因为这是短期性行政调控手段，违反市场经济与发展规律，影响市场供需的发展。

谢逸枫：尽管不会导致楼市崩盘、房价暴跌，一定程度上会让楼市高烧降温、房价放缓、房企拿地谨慎等。特别是对市场心理预期影响更大，而实际影响微弱，简单说就是心理预期作用大于市场实际效果。其一是如果不全面限贷、限外、信贷不收紧，长期看，这一政策必被“避限购的措施”迅速消化，因为逃避限购政策的措施太多了。其二是厦门144平方米以上的户型成交占市场总成交小，才15%。厦门2016年截止日前合计成交15875套商品房住宅，其中144平米以上部分占比为15%，144平米以下户型85%，意味着85%的商品住宅要限购。

谢逸枫：其三是厦门的限购政策其中针对外地户籍的一年社保等要求，当下已经只有喊话作用，对于已经经历过2011年来多年限购的市场购房者来说，除非信贷收紧，否则抑制作用非常有限。其四是厦门限购政策仅仅是挤压投资投机需求，打压多套房以上的购房者，保护本地合理的首套自住和首次改善型需求。其五是144平方米以上的中高端项目来讲不在限购范围，投资投机需求可以往144以平方米户型购买，同过去限购政策“一刀切”执行所不一样的地方。其六是限购从9月5日起执行，其实为市场需求释放留有了窗口期，政策有效期至2017年12月31日，说明本地政策的力度有待观察。