二次房改：今天深圳交了一份答卷

　文/刘德科

　　很多人把希望寄托在“长效机制”上。到底什么是“长效机制”？似乎还没人说得清楚。十九大报告中倒是有一个定义——“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。怎么落实？中央和地方都还在探索。

　　昨天（6 月 5 日），深圳交了一份答卷。

　　今天，深圳市住建局正式发布了一份文件，名字很长，是房地产史上名字最长的一份文件，《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》。

　　深圳是中国的方向。北京太紧，上海太死板，深圳是最大公约数。所以我们每个人都得关心深圳的一举一动。何况是这么大的事——《南方都市报》评论说，这是继 1998 年房改之后，深圳住房体制迎来“二次改革”。

　　这份 5700 多字的文件，说了很多事情，我们捡重点说。

　　深圳把房子分成几种，并大致规定了今后的供应比例——

　　◆市场商品住房：占比 40%，以普通商品住房（即 140 平米及以下）为主，租售结合，即在新出让居住用地中提高“只租不售”用地比例。

　　◆安居型商品房：占比 20% 左右，建筑面积以小于 70 平米为主，面向中低收入群体（符合收入财产限额标准等条件的户籍居民），可租可售、以售为主，租金与售价均打 5 折左右；综合考虑申请人在深缴纳社保时间等因素设定入围条件，以轮候、抽签、摇号等公开透明的方式确定租售对象。

　　◆人才住房：占比 20% 左右，建筑面积以小于 90 平米为主，面向人才（包括全日制本科及以上学历等），可租可售，租金与售价均打 6 折左右；探索人才住房先租后购、以租抵购制度。

　　◆公共租赁住房：占比 20% 左右，建筑面积以 30-60 平米为主，面向低收入者（即符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体），只租不售，租金打 3 折左右；特困人员及低保、低保边缘家庭租金在 3 折基础上再打 1 折，即 0.3 折左右，几乎等于免费租住。

　　其中，人才住房和安居型商品房一起统称“政策性支持住房”，要“封闭流转”十五年或十年——

　　1. 年限满了以后可以自由卖（购房人自购房之日起累计在深缴交社保十五年，或者年满 60 周岁且购房满十年），但要向政府缴纳一定比例的增值收益。

　　2. 年限没满也可以卖，但是必须卖给其他符合申购条件的对象，或者由政府按规定回购。

　　这比北京更进了一步：北京的“共有产权住房”只能卖给其他符合申购条件的对象，永远都不能在市场自由卖；但深圳允许自由卖，在十几年后。

　　深圳说，这么做是“兼顾了市民普遍希望拥有一套完全产权住房的消费观念。”

　　深圳承认人们对房子的那种普遍的爱。这样就不至于干出一厢情愿的傻事，不至于像北京或武汉那样努力盖出更多看起来便宜的房子，结果很少人去申购。

　　你看出来了，深圳的“政策性支持住房”，和武汉的大学生八折房、北京的“共有产权住房”一样，本质上都是“共有产权住房”。

　　什么叫“共有产权住房”？简而言之，就是政府请你一起合伙买房。

　　当然，深圳和北京武汉相比，还是更不一样——

　　1. 流通性不同。武汉和北京只能在封闭的圈子里流通，甚至会影响到子女继承，这就断了很多人的念想；但深圳的做法是，前十五年只能在封闭的圈子里流通，十五年后就可以补上差额取得完全产权，想怎么卖就怎么卖，想给谁就给谁。

　　没有流通性，商品就没有价值。深圳先锁定了十五年的流通性，防止短期套利，然后再解限，给人存一个念想。

　　2. 政府持有的比例不同。武汉是 8 折，北京是 7 折，深圳是 5-6 折。为什么可以打折？打折的那部分就是政府持有的部分。所以，深圳政府持有的比例最高。这样一来，哪怕将来房价再翻番，政府也不吃亏，最大程度地减少了受益人群的套现获利。

　　对于购房者来说，这也是好事，5-6 折意味着购房门槛可以更低。哪怕将来需要补交更多钱（即一定比例的增值收益），但那是十五年之后的事情了，那时候房价不知道已经翻了多少，反正已经赚了，心态就会好很多，补交无非就是少赚一点而已。

　　深圳的制度设计，更巧妙一些，也更接地气一些，不是盲目地追求政治正确。

　　顺便说一句，如果你在深圳，恰好符合条件，当然可以积极买这种房子。武汉的和北京的那种，就算了。

　　中央在倡导“共有产权住房”。今年两会的总理报告已经明文写了，住建部的文件也随后强调了。

　　如果不得不建“共有产权住房”，深圳无疑是更好的范本。

　　最后给深圳提个小建议——既然现在还是征求意见稿，文件的名字实在太冗长了，可以更大气磅礴一些，比如删掉那些前后重复的词汇，直接删减成与十九大报告行文相对应的名字：《关于加快建立多主体供给多渠道保障租购并举住房制度的意见》。

　　深圳还是深圳，还是那个既听话但是又敢做自己的深圳。