买房已经过时了，现在流行买砖了

　小司聊理财

　　听得懂的投资理财和省钱方法

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　　导语：乘着政策风口横空出世的房产REITs，应该是未来几年老百姓投资房产最简单粗暴有效的一款理财产品了，为什么呢？

　　就在前天，证监会和住建部联合发布了一个重量级文件，《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，给金融支持租赁住房提供了政策依据。

　　“住房租赁资产证券化”是什么？

　　给大家举个例子，比如有开发商很看好国家接下来几年的租房市场，就想从政府手里买块地来建楼盘做长期出租。

　　但是这个时候钱不够，想让市场上手里有闲钱的人支持一下。同时给这些投资人一个出资凭证，承诺等房子盖好以后租出去，把租金收益的一部分作为回报付给这些投资人，这整个过程就叫租赁资产证券化。

　　大家手里的这个凭证就是REITs，说白了是一种房地产企业的融资方式。投资者通过买REITs赚到利息，开发商也能募集到更多资金支持，这不就双赢了！

　　为什么说这个事情很重要？

　　现在国家对房地产的政策总基调是“住房不炒”，推动租房市场尽快成熟起来，解决那些买不起房子的群众的住房需求。但是对于这个事，开发商们其实没有太大动力。因为他们的前期投入成本太高了，而且后期群众认不认还不一定呢。

　　地产商们的前期投入都有哪些呢？

　　从政府手里买地的钱，而且在总成本里是很大一笔；还有前期工程费、基础设施费等等。

　　这个市场需求到底有多大？

　　根据链家的测算，未来10年全国租房市场的租金总规模将达到3万亿，相当于经济最强城市上海去年全年的GDP了！

　　以前的私募REITs，起投资金都是100万，对于普通老百姓来说门槛高的不是一点点。现在国家想让大家尽可能都参与进来，就必须降低门槛，比如说让公募基金发行，投资门槛可能降到10万甚至更低。

　　其实两年多前国内首支公募REITs，鹏华前海万科REITs基金，这是国内第一支公募REITs，投资门槛10万起步，也给了更多普通投资者加入进来的机会。

　　其实严格来讲，鹏华前海万科REITs基金只能算是类REITs，它只是仿照借鉴成熟市场的做法在中国发行而已，很多地方或许并不符合中国国情。

　　此次《通知》出台，意味着中国版本公募REITs将会在年内发行，目前并未知道参与门槛是多少，总之既然是想让老百姓都能参与进来的投资产品，想必门槛不会太高，受益于政策的呵护，这将会是年内最值得期待的投资品种。

　　租房的租金问题

　　除了投资以外，还有一个事情是值得我们关注的，就是未来我们租房的租金问题，因为发行REITs的企业，如果想吸引更多投资者来投，那必然给到一个比较高的收益率，收益从哪儿来？当然是房租了。

　　所有，如果企业想给投资者高回报，会不会提高房租呢？这样的话，将来我们租房住是不是更贵了？

　　要解决这个问题，关键还是看政府的决心了。因为一个房产楼盘从开工到投入运营，中间涉及很多费用环节，其中最主要的比如土地使用金、银行贷款等等。开发商想在房租问题上做文章，那最后买单的还是广大租户了。

　　所以在最后的REITs的问题上，如果想稳定持续运行的话，一定要找到各方的利益平衡点。或者政府出让利润，或者开发商尽可能多给投资者收益。但总体来说，这个好事情国家终于要搞起来了。

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