2015年至今的这轮楼市周期 背后就是一个资本迷局

壹 南京楼市的跌停板出货法

最近，“火爆南京楼市”在网上被热传：几千个百万富翁带上小板凳、存折，通宵排队抢房。

这堪称南京历史上最大一波财富盛宴，南京河西10家楼盘登记现场，数万有钱人，冻结几百亿巨资，来买3200套房 —— 需要特别指出得是：由于政策限制首付偏高，此次10处新盘中最高首付金额将超过840万元，而大部分在230万元到600万元之间。

这些百万富翁疯了吗，为什么要在政策抑制期，如此不顾体面去抢房？

抢房背后，是新房和二手房价格严重倒挂：南京河西中部的一些小区，比如宏图上水云锦，二手房挂牌均价已经接近6万/平方米 —— 相比之下，同一区域的新房限价为4.5万/平方米。

从这个差价来看，这不是抢房，而是赤裸裸的抢钱。利益如此之大，怪不得南京富豪们都不顾吃相了。

但是，“从北京到南京，买家没有卖家精”，从房地产开发商角度来说，为什么不继续捂盘至政策逆转，而是在当下这个并不怎么好的时点，低价放盘呢？

从资本运作角度观察，南京房地产开发商低价放盘，也可以看做利用锚定效应的“跌停板出货法”。

“跌停板出货法”是二级市场近两年比较常用的操作手段：

当热门股票恐慌跌停、一字板来袭时，会引起非常高的关注度。当股价连续下跌达到30%左右时，很多交易者会将股价锚定于前期高点位置，受锚定效应影响、认为“此票已从高位下跌30%，风险已经释放完毕”，从而跟风抄底买入。

殊不知，这里只是下跌中继。此时跟风买入，恰好被想要出逃的资金大量派发筹码，成了站岗人。

如果从政策大环境出发，从互为对手盘的买（百万富豪）卖（开发商）双方综合考虑：开发商低价放盘，缴获大量现金回笼，恰恰和二级市场派发筹码的套路是一致的。

眼里只有“差价”的抢房者，会不会成为这两年“杠杆转移”牢笼的入彀者？

贰 杠杆的乾坤大挪移

我在2016年1月30日写过一篇《南京新地王吹响二线城市房价上涨号角》，号召大家买入南京为代表的强二线城市的房子。

做出这个判断，同样也是从资本运作角度观察楼市而得出的结论。

当时南京新地王楼面价就达到了4.2万/平方米 —— 通过抬高面粉来撬动面包价格，是这些年炒房的一贯套路 —— 这显然又是要拉房价了。

事实上，这轮强二线城市房价上涨周期始于苏州：2015年9月，苏州诞生新地王，姑苏地块楼面价达到了3.1万/平方米。三个月后，苏州房价全面上涨，根据统计局数据，苏州房价12月上涨4.38%列全国第一。而实际上房价普遍上涨了50%左右，部分优质楼盘甚至接近翻番。

南京新地王，是复制这个炒作路数 —— 苏州、南京又分别为江苏省GDP总量前两位，出场顺序也对 —— 如果说2015年深圳房价涨势太过闪耀，遮蔽了苏州的光芒，那么南京新地王出场，相当于把这副暗花打成了明牌。

现在我们知道，这轮楼市上涨、其政策目的一是去库存（主要是三、四线楼市库存），二是转移杠杆。

而楼市去库存战术，完全是二级市场极其常见的炒作套路 —— 比如要做一个板块，提前在整个板块布局之后，最重要的就是 —— 要不计成本的树立起一个龙头，并配合消息面，通过龙头的持续上涨来激活整个板块的赚钱效应。

这个时候，交易者因为龙头涨停无法买到，会选择买入板块其他跟风上涨的股票 —— 这就是此局的盈利模式，通过派发跟风盘筹码而获利。

回到楼市来看，完全是这个炒作套路 —— 先把一线城市的房价打起来，然后限购不让买；把跟风盘“引导”到强二线城市，当时南京新地王横空出世，就到了这个阶段，强二线楼市上涨前夕。

2016年南京地王之后，强二线城市疯狂上涨了一大波；接下来，再限购二线市场，再把资金引向三、四线城市，把这些城市房价打起来，涨价去库存。

待到资金被引至四线城市，库存消化完毕，最后祭出政策把楼市“冻”起来 —— 让新进的资金无法轻易离开，从而完成“杠杆转移”。

从资本市场角度审视，上一轮二线城市楼市上涨的龙头是南京。南京房价涨上去之后被限购，进入阴跌……这次抢房的爆发，相当于回踩确认M顶的第二个高点，之后就是慢慢熊途。

综合来看，我倾向于认为南京百万富豪们“被套路”了：也许他们真能够赚到钱，赢得资产上的增值，但是这张“纸面上的富贵”能否在未来得到兑现，存疑。

叁 楼市未来走向：冻

未来的政策走向已经越来越清晰：存量经济，制造业立国，彻查金融风险。

存量经济下，必然强者恒强。小公司因为缺少可以去开拓的新领域而丧失想象力（市梦率）；即使小公司在新领域开拓出新市场，一旦大公司进驻，立即败退 —— 可以参考网宿科技这支曾经的明星股，因阿里进入CTM行业而跌成狗，业绩股价双杀，现在还在“一路向南”。

楼市也一样。除了一线和强二线城市，其他城市的房子是没有投资价值的，只会不断被分化。

而“制造业立国”和“彻查金融风险”则在不同角度利空楼市 —— 如果全民都希望借助楼市成为“食利者”，没有人去辛苦工作，必将“国之不国”。所以抑制楼市，说得小一些是控制金融风险、降低制造业成本，说得大一点则是避免国家因全民投机而走向幻灭。

抑制楼市不希望上涨，并不意味着就可以任由其下跌。预计上峰会通过“冻”来把投机资金套牢，然后通过长效机制固化，从而达到“房子是用来住的，而不是用来炒的”政策目标。

从全国楼市总龙头北京来观察：市区已经阴跌几个月，环京不少地方腰斩 —— 其他城市早晚会跟随之。乍一看，好像房子总价降低了，但如果考虑到首付增加、月供提高等政策抑制手段，买方的负担并没有降低、反而增加了。这种情况下，降价并不会带来太多的“持币抄底”人。

换句话说，只要政策定力在，楼市未来是会持续这种“冻结”的 —— 冻结得不是价格，而是成交量。

在这种冻结中，只要成交量可控，价格跌多一点、反弹一些，都已经不重要了。