业主收楼时傻眼，买的三房变两房，深圳一楼盘违建部分交楼前被拆

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此前，南都记者曾报道了深圳龙岗区中环阳光星苑（别名：卓越星源）小区因楼盘存在户型“货不对板”和工程质量问题，导致业主无法正常入伙新居。（此前报道：深圳一楼盘逾期未交楼，业主称货不对板，住建部门查出质量问题）记者了解到，问题出现后，业主们曾从开发商处获取的内部文件显示，楼房之所以“货不对板”是因为楼盘内违建部分遭拆除。

近日，南都记者向龙岗区规划土地监察大队求证此事。该部门表示，接到相关投诉后，经查，中环阳光星苑小区许多楼体存在加、改建情况。截至2019年4月3日，街道执法队已对违法加建部分全部拆除完毕。

南都记者近日也从深圳市市场监督管理局龙岗监管局处了解到，该局已对“中环阳光星苑”房地产项目开发商涉嫌虚假宣传的行为立案调查。目前，该案已调查完毕，最终处理结果将于近期公布。

楼盘涉及两大项目方

中环阳光星苑，位于深圳市龙岗区平湖街道。公开资料显示，该小区开发商是深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司（以下简称“喀斯特公司”），根据世纪星源公司的2019 年半年度报告（2019年8月29日公告），喀斯特公司为世纪星源公司联营企业控制的子公司，报告还显示，世纪星源公司以持股方式管理喀斯特公司的住宅开发投资（指中环阳光星苑的土地开发），该项目在本报告期内已完成竣工入伙。记者在天眼查发现，喀斯特公司与世纪星源公司的法人代表皆为丁芃。

业主提供的楼盘资料显示，该项目项目管理人为卓越集团，负责项目施工并在取得竣工验收备案后结束管理。2016年2月，世纪星源的公告显示，卓越集团通过全资子公司卓越信捷，按2.9484亿元价格向中环星苑承接项目公司（指“喀斯特公司”）73.71%股权，使卓越信捷在项目的代建管理期内成为项目公司的合作股东。自此，卓越集团正式介入中环阳光星苑项目的开发。天眼查信息显示，卓越信捷于2016年3月31日正式入股喀斯特，2018年5月31日则退股喀斯特公司，承接方为深圳市星源城市能源开发有限公司。

业主：

临近交房，发现“少了一房”

王雯（化名）是深圳中环阳光星苑小区的业主。2018年6月，王雯签订购房合同。按约定，今年6月30日是楼盘的交房日期。6月底，正当王雯满心欢喜等待着入伙新房之时，她却从其他业主处获悉，小区的楼盘有“货不对板”的问题，这让王雯慌了神。王雯赶到小区后才发现，自己购买的房屋，开发商当时宣传的现场“85-89平米”的三房户型，却变成了“两房”。

王雯家的宣传手册上的户型图

王雯向记者出示的开发商提供的宣传手册上，王雯的户型是“三房”，也即两个卧室外加一个多功能房。而王雯提供的售楼时开发商提供的样板房宣传短片里，能清晰地听到工作人员称王雯家的户型是“三房”。王雯出示的与售楼处工作人员的聊天记录截图也显示，王雯家的户型是“三房”。

而在自己的房子，王雯却发现多功能房变成了一个大窟窿，成了一个透光的天井，现在的房型变成“两房+一大窟窿”。王雯看到后很是气愤，“当初买房时就是冲着“三房”的户型才买的，现在开发商在没有打招呼的前提下，为何变成了‘两房’呢？”王雯了解到，和她有着相似遭遇的业主不在少数，“后来我们业主有统计，大概有1600多户户型有变化，其中有些还有说好的四房成了三房的情况。”

胡先生提供的宣传手册的户型图

备案合同上的户型图

胡剑也是卓越星源的业主，他的遭遇和王雯有些相似。临近交房时，他也发现自家的房子“三房”成了“两房”。只不过，和王雯不同的是，他家户型现在变成了“两房”加一个阳台。胡剑出示的材料显示，开发商宣传手册上显示他家的户型是“三房两厅两卫一厨”，结果他家的一个房间成了一个“阳台”。胡剑赶紧查看了当时签订的备案合同。将备案合同的户型图和宣传手册比对后才知，宣传资料户型图右上方的“卧室”成了备案合同上的“阳台”。胡剑感到很惊讶，也很气愤，“我买房时的卧室，什么时候成了‘阳台’了？”据胡剑回忆，当时签合同时特别快，开发商基本不给业主们仔细阅读合同的机会，“我们自己也不太懂这里面的事，没想到最后成了这样。”

王雯、胡剑等业主纷纷向记者表示，开发商在销售过程中明显存在虚假销售行为，导致最后“货不对板”。胡剑说，原本开发商对外宣传的“三房”、“四房”，最后都减少了一个房间，变成了“两房”、“三房”。到头来受损的还是我们业主。

从开发商处获悉楼盘因违建遭拆除

王雯告诉记者，在发现楼盘“货不对板”后，业主们曾去世纪星源公司了解情况。在世纪星源公司处，业主们拿到了一份内部文件。该文件显示，在入伙交楼时间之前，楼房已经被土地监察大队拆除了楼板，导致业主的房屋“少了一房”。拆除原因为开发商没有经正规报备手续，属于违法违规建筑项目。“但我们购房时，对于楼房是否存在违建情况根本不得而知。”

王雯有些无奈地说，自《购房合同》规定的交房日期至今已经4个月，楼盘存在的“货不对板”和工程质量问题都没有解决，大部分业主都拒绝入伙新居。10月14日早晨，南都记者曾实地走访了中环阳光星苑小区，记者看到，一些楼体都被一张塑料布遮盖，掀开布面可知遮盖的是采光天井。王雯告诉记者，原本天井处都有楼板，后来都因违建而被凿空。此外，有些楼体的外墙也有被拆除的痕迹，王雯介绍，有些业主的第三个卧室开发商报备时是阳台，因此属于违建，而外墙遭拆。

两大项目方说法

卓越集团：在管理项目期间，不存在“违法搭建”情况，

违建属于竣工验收后的事

世纪星源：该问题与公司关系不明显，可找卓越咨询

就业主们反映的“三房”变“两房”以及房屋违建的相关情况，南都记者询问了项目管理方，卓越集团。卓越集团一工作人员表示，该项目已于2019年1月完成竣工验收并移交喀斯特公司，自竣工验收日起，卓越集团已履行完毕所有合作协议及管理协议约定的相关义务，完成项目证照、文档资料等物资的移交，世纪星源公司已经全权收回项目公司的管理权，该司对该项目已无任何管理权限。而在管理项目期间，不存在“违法搭建”的问题。“在管理项目时，我们公司严格按照报备的图纸进行建设的，至于违法搭建的行为都是在我们竣工验收之后的事情。我们没参与，不了解具体情况。”

11月5日下午，南都记者就房屋涉违建的相关问题，电联了世纪星源公司。公司董秘处一工作人员回复记者称，相关问题跟世纪星源公司关系不大，“这个问题跟世纪星源的关系不是很明显，我们只是作为一个小股东之一”。该工作人员表示，有问题可找卓越集团，“您最好打电话去项目那边去咨询，去卓越那边咨询。”

部门：

龙岗区规划土地监察局：

中环阳光星苑项目有违法加建行为

目前已全部拆除完毕

就业主的说法，南都记者向深圳市龙岗区规划土地监察局（以下简称“龙岗规土局”）发函求证此事。对方复函称，卓越星源项目确有违法加建的情况。

复函称，中环阳光星苑项目位于平湖街道辅城坳社区中环大道和阳光路交汇处西北角，开发单位为深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司。该项目各项建设规划手续齐全；项目于2015年开始建设，2019年1月23日完工，并通过规划验收取得《深圳市建设工程规划验收合格证》（深规土建验字LG-2019-0009号）。2019年6月30日前，开发商依照购房合同陆续交房；8月，部分业主入伙开始装修建设。

复函表示，2019年3月20日，该队收到该项目涉嫌违法建设的投诉后核查发现，项目验收通过后，开发商在1-7栋大楼内，利用入户消防通道及天井通风口立柱进行整体加、改建，每户加建面积约3至5平方米；在第8栋利用外立面及窗户进行加改建。当时状态，多数楼层为铁架模板状态，部分楼层已完成混凝土浇筑。

复函指出，开发商在规划验收后，未按照《建设工程规划许可证》的规定进行建设的行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第43条第1款的规定，属于违法建设行为。我街道执法队（规划土地监察队）立即组织进行了查处，并开展拆除行动。由于其违法加建行为涉及户数多、零散性强，个户违建面积小但总违建面积较大，拆除行动难度非常大。截至2019年4月3日，我街道执法队（规划土地监察队）已对违法加建部分全部拆除完毕。2019年8月，部分业主入伙后，也在相同位置进行加改扩，并对我队执法行为进行阻扰。

深圳市市场监督管理局龙岗监管局：

已对喀斯特公司涉嫌虚假宣传行为立案调查

中环阳光星苑的一些业主向记者表示，他们已将楼盘涉嫌虚假宣传的相关材料交给了市场监管部门。11月5日下午，南都记者从深圳市市场监督管理局龙岗监管局处（以下简称“龙岗监督局”）了解到，该局已对龙岗区平湖街道“中环阳光星苑”房地产项目开发商深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司涉嫌虚假宣传的行为立案调查。目前，该案已调查完毕，最终处理结果将于近期公布。

律师：

开发商涉嫌虚假宣传

相关部门认定后可予以行政处罚

楼盘因违建而遭相关部门拆除，导致“货不对板”。此事中，开发商是否有违法行为？就此，北京市盈科（银川）律师事务所律师王戈扬认为，若业主反映属实，开发商的行为属于虚假宣传，按照法律规定，开发商销售的商品房，其结构、材料、外形、功能等等应该与规划部

门和建设部门的审批通过的设计为准，如果说给业主的宣传材料和承诺与规划与建设的审批不符，属于虚假宣传行为，这时候业主可以依据《消费者权益保护法》追究开发商的欺诈行为，也可以依据《合同法》要求开发商承担违约责任。

“若业主的反映属实，则开发商的有关行为涉嫌虚假宣传”。广东伟然律师事务所张宗保律师也持有相同的观点。张宗保指出，业主可收集有关材料向监管部门举报，监管部门认定开发商构成虚假宣传后，可按《广告法》第五十五条的规定对其予以行政处罚。

业主可向买卖合同的签约主体主张合同责任

事件中，两大项目方均表示问题不在自己，具体谁又该为业主的损失负责？张宗保律师认为，涉事房产项目存在管理方交替的情形，根据我国《合同法》关于合同相对性的规定，业主可向商品房买卖合同的签约主体主张损失赔偿或违约责任等合同责任。至于项目移交方和受让方之间的权利义务和责任承担，由此两方按其有关的合同进行处理。

最后，张宗保律师建议，由于涉事业主较多，且存在不同的情况，业主应立足于其签订的商品房卖合同，灵活结合《合同法》、《消费者权益保护法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律规定，向开发商主张损失赔偿、违约金乃至欺诈责任等违约责任。

采写/摄影：南都记者 项堃