３５城库存跌回去年同期水平

　　上海（楼盘）易居房地产研究院近日发布《２０１５年７月新建商品住宅库存报告》称，２０１５年７月，３５个城市新建商品住宅库存目前已出现连续５个月的环比下跌，且已跌回去年同期水平，存销比创近１６个月新低，预计一二线重点城市若不积极补库存，后续房价上涨的压力会继续加大。

　　上海易居房地产研究院研究员王晓燕分析，库存连续下跌５个月并非偶然现象，一方面，近期市场成交量总体活跃；另一方面，房企去年下半年以来拿地节奏放缓、今年可售房源数量减少有关。

　　“近期３５个城市去库存周期继续收窄，会进一步加剧此类城市房价上涨的压力。尤其对于一些重点城市而言，去库存周期远远低于１２个月的水平，后续房价看涨预期会继续强化。”王晓燕说。

　　库存继续下降

　　截至２０１５年７月底，上海易居房地产研究院监测的３５个城市新建商品住宅库存总量为２５９３６万平方米，环比减少０．６％，同比增长０．８％。

　　王晓燕分析，７月份环比下跌，虽然有季节性的推盘放缓习惯、房地产企业看涨房价而刻意捂盘等因素，但主要原因是，部分大城市此前投资节奏放缓，导致可售房源开始变得不足。

　　目前，库存的同比变化保持了连续５３个月的正增长态势，但７月份的同比增幅数值是最小的，并且跌至个位数以下的水平。换而言之，７月份的库存水平几乎和去年同期相当。

　　“由于房地产开发从拿地到新开工再到预售需要一定时间，所以目前库存不足的风险已经发出了警示。对于部分大城市来说，过去一年坚持的‘去库存’战略应该有所调整，即转向‘补库存’的战略上来，否则库存不足的风险会继续加大。”王晓燕说。

　　上海易居房地产研究院监测的３５个城市包括一线城市中的北京（楼盘）、上海、广州（楼盘）、深圳（楼盘）；二线城市中的长春（楼盘）、沈阳、天津（楼盘）、太原（楼盘）、济南（楼盘）、青岛（楼盘）、南京（楼盘）、苏州（楼盘）、杭州（楼盘）、宁波（楼盘）、合肥（楼盘）、南昌（楼盘）、长沙（楼盘）、福州（楼盘）、厦门（楼盘）、贵阳、南宁、西安（楼盘）、兰州（楼盘）、西宁（楼盘）；三线城市中的淮南（楼盘）、马鞍山（楼盘）、济宁（楼盘）、烟台（楼盘）、常州（楼盘）、南通（楼盘）、温州（楼盘）、九江（楼盘）、荆门（楼盘）、茂名（楼盘）、北海（楼盘）。

　　在这３５个城市中，有２１个城市库存出现了同比增长现象。其中西宁、烟台和荆门３个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到２７．２％、１８．０％和１６．９％。同时，在３５个城市中，有１４个城市的库存出现了同比下滑态势，其中南通同比跌幅最大，为１８．７％。

　　此外，７月份，３５个城市月度新增成交量略大于新增供应量，这促使７月份的库存出现了下滑。数据显示，７月份新增成交量为２１９７万平方米，环比减少１．１％，同比增加５２．９％。

　　存销比略有下滑

　　数据显示，７月份，３５个城市新建商品住宅存销比为１４．３，这也意味着市场需要用１４．３个月的时间才能消化完这些库存。而在６月份，该存销比数值为１５．２个月。

　　“目前，存销比的数值大体相当于去年３月份的水平。经验值认为，这基本上是房价上涨的区间。也意味着后续房价继续上涨的动力较强劲。”王晓燕说。

　　在３５个城市中，北海的存销比数值最高，为３３个月。另外，烟台、荆门的存销比也比较高。而天津存销比虽然数值依然偏大，但近期整体上处于持续收窄的格局。

　　相比而言，深圳、合肥、南昌、南京和贵阳的存销比较小，而作为一线城市，深圳存销比数值最低，为６．９个月。

　　“这可以解释为何当前深圳房价领涨全国。受供求关系影响，预计后期深圳房价仍有相对较大压力，但考虑到当地已经收紧政策，比如个人房贷收紧，因此预计未来几个月涨势趋缓，甚至出现滞涨。”王晓燕说。

　　此外，７月份，３５个城市中一二三线城市的新建商品住宅存销比分别为１１．２、１４．１和２０．７个月。相比６月份１１．６、１５．１和２０．７个月的数值而言，一二线城市有所放缓，而三线城市持平。

　　“一线城市７月份改善型需求积极释放，已经连续７个月存销比低于１２个月，这也是近期一线城市房价出现比较明显上涨的原因所在。二线城市的存销比走势也基本一致。三线城市则没有变化，所以房价反弹的阻力还是存在。”王晓燕说。

　　在王晓燕看来，对于一些三四线城市和部分二线城市来说，去库存依然是核心任务。但对于一二线重点城市来说，积极投资拿地、加快新开工节奏，显得尤为重要。若不积极补库存，那么后续房价上涨的压力会继续加大。