我为什么不赞成买西宸原著的别墅？

恭喜吴亚军老板，龙湖西宸原著(楼盘资料)大卖，开盘一年，成绩优异，124套近30亿元！

凭什么卖得那么好？好地段之外，是园林。撩妹深信，龙湖的景观园林技艺，绝非浪得虚名。

不过，撩妹还是有些惊诧，一个有两限房、高层产品和别墅混搭的楼盘，居然把别墅卖得那么火。这只能说，三环旁的别墅太稀缺了。

别墅，是西宸原著最有价值的标签。调性拔得很高，像颐和原著一样，吴亚军对它的地脉文化，掘地三尺。

一个项目卖得好，并不一定代表成功。从作品的角度上，西宸原著很难在京城豪宅史上留下太多闪光点。

“高低配”的风水硬伤

从容积率上看，在西宸原著的地块上建别墅，并不天生丽质。它的容积率高达2.8，比较适合建成小高层。

反观北京壹号院(楼盘资料)和万柳书院，它们的容积率是1.5和2.0，皆做成板式多层，那里的买家，很究竟身份的对等。西宸原著则不然，用别墅提升楼盘的档次，卖个好价钱。撩妹猜测，吴亚军可能有别墅情节。

西宸原著的双拼别墅，售价大概5000万一套，已经网签了10套，去化率50%。富豪们买的欢心，但未来住进去之后，问题就来了。小区的邻居多是住着1500万元房子的人，甚至还有两限房的业主。这些有钱人，是不是烧坏了脑子？

高举别墅的旗帜，西宸原著在售楼处现场和营销推广上下足了功夫，且刻意回避“高低配”。在沙盘上，它把6#、10#两座高层住宅做成了低矮的水晶体，北面3栋高层限价房也化为“绿地”。

撩妹初登西宸原著，乍一看，还真以为它是个纯别墅区。与别墅为邻，或许可以满足某些高层业主的虚荣心。撩妹忠告，当你住进去了，才发现别墅占了你的地儿，等于你花钱买了社区的空间，但活动范围缩小了，一定会憋屈地慌。

别墅里的富人，其实也开心不到哪去，别墅旁边杵着超高层。西宸原著就犯了这样的规划大忌。6#和10#都是21层的高楼，早晨太阳从东边升起，别墅的人活在阴影之下。9#、11#和10#靠得很近，尤受困扰。

撩妹还找一张规划图，5#的北面是29层的限价房，他们每天可以鸟瞰一下底下的富人，而住别墅的富人们，要拉紧窗帘，小心一切被注视。

“真假”别墅社区

“西三环内城墅”，这是西宸原著的定位。最初，撩妹也误以为它只卖别墅，没想到高层才是它的主流产品。

从房管局网签备案上看，9#和11#注明是“联排别墅”，但西宸原著在营销推广时，偷梁换柱，以“双拼”示人，共计20套，每套产权面积建筑面积约492平方米。龙湖做这个产品很讨巧，北面的墙体相连，在别墅与别墅之间各空出几米，盖上钢化玻璃，下面是地下室。

这也算双拼？它没有270度的院子，只有前后一点儿草坪，其实就是联排嘛。撩妹也有些常识，别墅最大的卖点是院子，而西宸原著缺失了。龙湖也玩了一个小小的障眼法，只做了一个双拼样板间，是个“独栋”的临时建筑，还故意留出了一个270度的院子。交房时，这是没有的。

只有8#才是正儿八经的叠拼别墅，四层高，分上下两叠。不过，西宸原著把7#和5#说成是叠拼，很牵强，两栋楼像两列火车，分别有6个单元和7个单元，6层层高，这明明就是多层啊，网签信息显示，它的定义是“复式”，但龙湖对客户说说，它就是叠墅，分上中下三叠。是不是有点像庐山三叠泉的感觉？

严格意义上说，西宸原著只有32套别墅，160套高层和75套复式，别墅仅占19%。如果硬要把复式也算成别墅，别墅占比也只有40%。如果加上那三栋限价房，别墅占比再要打个对折。

冤大头！买单两层地下空间

最令吴亚军引以为傲的产品，自然是西宸原著的那20套双拼。它是整个楼盘调性的关键所在。

撩妹自认为看盘无数，492平方米的双拼品鉴下来后，总觉得它缺乏亮点，格局局促，浮出一个疑问，它的面积到哪儿去了？

地上三层、地下两层，人车分流，是现在高档别墅的标配，西宸原著做到了这点，地下深度6.15米，隔成两层，空间感也很好。

这地下室可不是买一层送一层，除了挑空部分，都要计入容积率。依492平方米的双拼别墅，地下两层大约200平方米是要花钱买的，甚至连地下270度采光的部分也要算产权面积。

撩妹似乎找到西宸原著空间局促之谜。

买家真是冤大头！花钱买来的高价别墅，五分之二在地下。以成交均价10万元/平方米来测算，它的地上面积单价高达16万元/平方米。花这个代价，干嘛不去买万柳书院或北京壹号院？它们在地段和精装修上，都占有绝对上风。

西宸原著还爱吹泡泡。例如，10#和6#的预售参考价，分别是12.5万元/平方米和10.4万元/平方米，成交均价却在8.4万元/平方米，这是近年来，北京楼市成交价低于预售价的新奇迹。

没有惊喜的户型设计

从双拼、叠拼到高层，西宸原著至少有这三类产品，撩妹整体的感觉是，没有惊喜。

仅拿8#叠拼的下叠（中间户）来举例。它的总建筑面积为312平方米，总价在3000万元左右。按孙宏斌的豪宅理论，3000万元可选的房子就太多了。

地下首层客厅不好用，进门时的玄关太浪费面积，主沙发背对着门，对客人业不礼貌。公共卫生间是使用最频繁的，却是一个暗卫，面积也偏小，没有干湿分离。厨房横在北面，通透感弱，房子南面玻璃隔板，也可能将阳光反射进入客厅。

地上二层不透气。将客厅的架空层改造成主卧套房后，不仅一楼客厅有些压抑，二楼也没有公共空间。虽然二楼可设计三个套房，但有两个暗卫，连主卧也是如此，大大降低了别墅的舒适性，主卧也没有阳台。儿童房卫生间的门与房门太近，可以适当外移房门。

地下一层的利用率十分低，一部分架空之后，除了走廊之外，基本属于保姆层，尽管面积很大，好像保姆住的空间和工作间都很局促。

地下二层是完全的地下，由于地上一层保姆间的问题，挡住了来自地面阳光的直射。且架空层没有设计在南面，采光应会受到影响。还有，这一层没有设计卫生间，如果主人有内急还得跑到保姆的卫生间？

读完后，别墅买家会后悔吗？