苏州限购扑朔迷离 每平米直降9000元非真正降价

　　在其他二三线城市忙着去库存时，苏州楼市从去年6月起便一直保持着亢奋状态。近期，苏州一楼盘均价直降9000元的消息传出后，有分析指出，这是苏州房价拐点的信号释放。而就在5月17日下午，又有“苏州拟推出限购政策”的传言被曝出。苏州国土局更是在近日频发“暂缓5宗土地出让”“限制地块最高报价”等公告，为地产降温意图明显。

　　苏州房价为何疯涨?未来楼市走势如何?对此，苏州房地产资深从业者苏越对《中国经营报》记者表示，苏州房价上涨很大程度上源于地方政府的频发土拍，由于地价高昂，房价没有下降的空间，预计未来一段时间成交量萎缩。

　　而易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示：“从概率上说，限购政策二季度会出台的。限购政策肯定能够抑制房价的上涨。从实际情况看，房价的均价统计数据不太可能会下跌，或者说跌幅或在5%左右。但上涨态势肯定能得到遏制。”

　　房价缘何疯涨?地价有泡沫

　　据媒体报道，苏州湾壹号楼盘近日被曝由此前的26000元/平方米降至17000元/平方米，直降9000元/平方米，虽然经记者求证后确认该楼盘降价户型在装修、采光等方面均与此前户型存在差异，并非真正降价，但有分析指出，这其实已经在释放房价见顶的信号。

　　事实上，苏州楼市从2015年6月份起便一直保持着亢奋状态，在其他二三线城市忙着去库存时，苏州楼市却是以各种“库存告急”“月成交量过万”的消息频频霸上房地产新闻头条。为此，中国楼市的历史上更是多了一个新名词——“苏州式疯涨”。

　　据中国指数研究院5月1日公布的《2016年4月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示，昆山、苏州、厦门等地房价4月份环比涨幅依旧排在前十位，超过深沪。

　　财经评论员菖蒲扇表示：“苏州等地楼市涨幅超过深沪等一线城市，一定程度上源于一线城市的楼市收紧政策，在一线城市门槛渐高、政策收紧的背景下，过剩资金可能流向周边，一些经济体量较大、供需关系偏紧的二线城市自然成为相较于一线城市的价格洼地。”

　　苏州房价一路飙升之势显然引起了当地政府的注意，不过，苏州房地产资深从业者苏越却认为，苏州房价之所以涨幅如此之大很大程度上也为政府助推所致。“苏州楼市气氛活跃的一大主要因素还在土拍上。地方政府不可能不知道 一轮土拍一轮涨 的购房者魔咒，通过高频率的土拍，确实也带动了供应量的增加，然而更为严峻的事实是新成交地块楼面价的炸裂式增长。”

　　记者梳理2016年苏州市政府土拍情况发现，从今年年初到4月份，短短4个月之间，苏州一共推出了五场土拍，除去医疗用地，其余地块成交金额累计约为409亿元。同时，苏州市政府于4月20日宣布5月23~24日将在苏州大市范围内拍卖20宗地块。“地方政府在闷声发大财的同时，还不忘拿出为民请命的姿态去盘剥开发商，限制开发商的房价涨幅，仿佛后者才是那个麻烦制造者。你说，这科学吗?”苏越说。

　　而融创中国董事会主席孙宏斌在近日接受媒体采访时也表示，南京、苏州这些城市，房价没什么泡沫，但地价肯定是有泡沫的，3万、4万的水平“肯定不对”，市场会有惩罚的。

　　房价上涨压力只增不减

　　“真后悔当时没在苏州买房。”2015年，北京人田先生因为工作调动来到苏州，工作生活地点在苏州工业园区。“当时甚至想卖了北京的房子，在苏州买两套大的，一套给自己住，一套用来投资。”让田先生起念头的主要原因，一方面源于苏州的宜居环境，另一方面，“房价涨得太快了，早买早赚”。

　　由于没有及时入手，如今的田先生有些遗憾，“现在买就有些不划算了，虽然苏州的房价可能还会涨，但是差不多要到头了。若没能看好时机及时出手，也怕最后变得难以出手。”

　　苏州房价是否虚高，是否存在泡沫陷阱，时下是不是买房的好时机，随着苏州房价的暴涨，如今已经变成讨论热点。事实上，国际上衡量房价是否合理通常会参考房价收入比这一指标，即房屋总价与居民家庭年收入的比值，通常而言，房价收入比超过6即可视为泡沫区。

　　而智联招聘数据显示，苏州今年一季度平均工资为6620元，以夫妻都是白领阶层计算，家庭年收入为158880元。而根据365数据中心统计数据显示，苏州4月商品房成交均价为18159元/平方米。按照两口或三口之家买90平方米户型计算，苏州房价收入比约为10.2。

　　此外，记者通过查询苏州市统计局相关报告发现，2015年年末，苏州常住人口总量达1061.60万人，与2014年末相比，增加1.20万人，增速由2011年的0.5%逐年下降至0.1%。“十二五”期间，苏州常住人口总体保持低速增长态势，年均增长0.3%，远低于“十一五”期间年均8.9%的增长速度。而人口流入情况通常用作评价一个城市楼市发展的重要指标，由此可见苏州住宅刚需并不如其房价一般乐观。

　　就在5月17日，苏州国土资源局发布补充公告称，该局于4月20日挂牌的5幅地块，由于规划优化原因，经政府批准，暂缓出让。据了解，五幅地块分别位于姑苏区，相城区，高新区，均为本次土拍热门地块。有分析指出，这是由于近期土地市场过热，苏州市政府有意让放弃先撤销拿地念头。而据新浪乐居消息，5月17日下午，苏州市政府举行例行会议，会议通过了限购政策，拟于5月23日公布，24日执行。对此，记者向苏州市政府相关部门进行求证，工作人员回复称“并没有收到通知”。

　　“从概率上说，限购政策会二季度出台的。因为近期预期出政策后，反而会加速市场交易提高，房价上涨压力只增不减。”严跃进对记者表示。

　　事实上，2011年3月，苏州就曾采取限购措施，政策实施后，房价在2012年开始回落。苏州市政府于2014年9月取消限购，楼市又逐步回暖。

　　根据易居研究院库存统计，2010年和最近几个月相比，苏州的数据呈现出相似性。“苏州目前的市场基本面非常类似2010年初的状态，当时也是库存去化周期极其小，所以才会出台限购政策。而现在基本上也是类似的逻辑。”严跃进说。

　　不过，严跃进并不认为限购政策会导致苏州房价大幅下跌。“对于苏州房价而言，限购政策肯定能够抑制房价的上涨，但从实际情况看，房价的均价统计数据不太可能会下跌，或者说跌幅或在5%左右，但上涨态势肯定能得到遏制。”

　　虽然苏州政府并未正面证实或证伪，但苏州限购传闻依然在民间传得火热。而就在外界纷纷猜测时，5月18日，苏州国土局公告再放大招：即将拍卖的10幅地块设置最高报价，超过报价的将终止出让。相当于给地价设了上限，不再允许地价飙新高。

　　截至记者发稿前，苏州限购传闻仍然在坊间热议。“无论限购与否，都希望政府早点公布，谣言四起才是对楼市最大的伤害。”一位苏州房地产从业者如是说。