楼市去库存：因城施策控房价

　　大公网5月31日讯（记者毛丽娟、黄仰鹏、王一梅）楼市“去库存”是中央政府确定的2016年经济工作的“国家任务”，在《人民日报》刊发的访问中，“权威人士”对房地产去库存定下了基调，指出房子是给人住的，要通过人的城镇化去库存，不能加杠杆，需逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。由于中国楼市不同市场不同城市呈现出不同的库存面貌，一二三线城市的房产政策差异明显，一线及周边和热门二线城市（南京、苏州等）以调控为主，而库存较大的二三线城市，活跃楼市交易的政策力度，将在年内继续加码。

　　不久前发布的全国百城房价指数显示，4月份百城住宅成交均价涨幅环比终于收窄。而过去18个月高烧不断的深圳也在4月显现些许冷静，但仍未看到明显的下跌。事实上，深圳楼市只是一线城市的一个缩影，在经历去年的暴涨之后，今年前三月，深圳房价涨幅仍进入全国前十，上海、苏州、南京前三月亦涨幅居前。在深圳政府打击“首付贷”、禁止“众筹炒房”、“3．25新政”等相关调控出台后，深圳楼市增速才有所下降。

　　进入二季度，一线城市的上涨趋势很快传导至二三线城市，以南京、珠海、惠州、昆山为代表的热点二三线城市接过领涨接力棒，成为领涨主力军，使得二三线城市房价整体上摆脱徘徊开始了持续上行。

　　整体库存连续两月下降

　　随着销售持续改善，一二线城市供销情况持续好转。根据上海易居指数研究院的数据，2015年10月后35个城市累计供销比持续小于1，并在2016年2月达到2年来最低值。房地产整体库存三四月呈连续下降趋势，供求关系持续改善。

　　在国泰君安房地产分析师侯丽科看来，供求关系分化明显，一线城市改善最为明显，三线城市供销持平。一线城市供求关系改善明显传导至二线城市，而向三线城市的传导仍有待观察。她分析，2016年去库存仍为主基调，供求关系有望持续改善。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，爆发式上涨的一、二线不代表全国市场，大部分三、四线城市依然处于调整过程中，以价换量的现象仍在持续。

　　在政策鼓励去库存的引导下，来自中国指数研究院的《2016年4月中国房地产指数系统百城价格指数报告》透露出楼市环比上升的信号，4月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为11467元／平方米，环比上涨1.45%，涨幅较上月收窄0.45个百分点，深圳、上海、北京均价领跑全国。

　　一二三线楼市持续分化

　　但吉林、长沙等部分城市由于库存压力依然严峻，当地政府通过提高贷款额度、给予财政补贴等措施刺激需求释放，鼓励库存去化。而另一部分城市，政策基调又从此前的“去库存”转变为“抑投机”。其中，廊坊、惠州等城市由于当地市场上的投机需求增加、房价上涨过快，政府紧急出台限购、提高首付比例、规范开发商行为等政策，为楼市降温。此外，南京、苏州等城市房价水平较高且上涨势头较快，政府也相继出台限价政策，平抑房价涨幅。

　　克而瑞信息集团董事长丁祖昱指出，由于部分需求在一季度提前释放，再加上部分热点城市上海、深圳等出台限制性政策，将对市场成交带来相当大的影响。在最火爆的一季度之后，热点城市市场成交将有所回落，房价“以稳为主”。

　　二线城市方面，虽然政策风向由刺激转向调控，但依然趋于宽松，市场热度逐渐开始由强二线向弱二线城市传导；受到一线城市“溢出效应”的珠三角、环上海、环北京的三、四线城市，量价不跌反涨的可能性较大。

　　高房价致需求外溢 “候鸟”增多

　　图：内地民众从“房价已涨”的广告前经过 中新社

　　房价暴涨致使众多购房需求外溢，譬如深圳，临深的东莞和惠州等地楼市受到深圳客热捧，成交量创历史最高峰，房价也一路攀升。今年以来，深圳出现大批两城生活的“候鸟”。

　　在深圳打拼近十年的陈先生，今年年初果断选择逃离深圳，来到临深片区东莞塘厦置业。陈先生表示，择居临深片区，距离深圳也只有三十分钟的车程，而房价却只有深圳的三分之一，价格优势确实吸引不少深圳客安家置业。

　　刚毕业三年的“90后”王小姐表示，去年深圳房价暴涨，租金亦升，因担心之后租不起房甚至买不起周边城市的房子，去年底让家里帮忙凑了二三十万元，在靠近东莞塘厦买了一套90平的小三房。王小姐表示，很庆幸自己下手果断，这套房子今年已涨了40万。

　　更值得关注的，除了自住客与投资客主动外溢，深圳一些企业也因房价低悄然向周边城市转移。不少企业反映，尽管给员工开出的薪水不低，但还是承受不起深圳的高房价以及连带的高租金，干脆将企业转移到东莞办公。

　　数据显示，因深圳客外溢，东莞和惠州今年一季度楼市成交量均达到历史高峰。其中东莞住宅成交面积同比涨124%，一手房均价上涨30%，惠州楼市一季度成交面积实现了126%的暴涨。受到一线城市“溢出效应”的除了珠三角地区，还有环上海的南京、苏州，环北京的燕郊、天津等二三四线城市。

　　深圳现房产抵押套现潮

　　深圳楼市经历大涨又因新政“速冻”之后，另一波热潮─“红本”（房产证）抵押套现悄然兴起。记者从深圳银行、中介办抵押业务的人口中了解到，房产抵押业务从去年5月开始增多。“2016年第一季度我们消费贷加上住房按揭就已经完成全年任务的280%了。”一位光大银行的信贷经理说，“很多人抵押套现出来，是去投资买房。”深圳某银行信贷经理透露，“红本”抵押套现出来的资金大都用于买房，流向深圳周边如东莞、惠州等城市。

　　房产抵押的火爆催生了“赎楼”，即业主向担保公司借款还房贷，再抵押房产套现。专做“赎楼”生意的郑鑫认为，现在深圳急用钱的业主，会选择以稍低于市场价的价格卖掉房子；而一些资金链不紧张的业主，一般不会卖房，大部分会想办法把房产抵押套现。后一种选择的好处在于，如果将来房价继续上涨，房产仍然在业主手中，可持有增值也可出租；如果房价下跌，以现在市场价格70%的评估价从银行贷出的抵押贷款，也可以为业主固定收益和转嫁风险。也有很多企业老板选择把房产抵押套现后，解决自己资金链紧张的燃眉之急，因为银行收取的房产抵押贷款年利息为7.5%，而民间融资则至少10%以上。

　　韩墨林：一线城房价急飙 青年返乡置业

　　图：合肥一户居民在展示抽到的房号 新华社

　　一线城市房价只能仰望的现实，逼迫不少年轻人萌生回乡置业的念头。今年上半年，《广州日报》一篇《卖掉深圳小两居，回乡买了四套房》的报道风靡微博，似乎描述了一条完美的退路。然而，在一线楼市高热的传导之下，部分热门二线城市房价也在持续升温。在北京打拼四年的杭州人范旭，此刻深深感到进退两难，“回来晚了。”在电话里，他对记者吁叹。

　　参照国家统计局近期发布的四月《七十个大中城市新建商品住宅价格变动数据》可以看出，上涨前列几乎被二线城市包揽，其中厦门、南京等地新房涨幅甚至超过穗深。在范旭的家乡杭州，四月商品住宅房价环比上涨百分之三，涨幅居全国第六位，仅次于合肥、南京、上海、惠州和北京，已实现连续十三个月环比增长。

　　数据显示，杭州三四月成交量均超二万套，居于历史单月成交量前两位。根据统计，近六成受访者仍然认为未来半年内杭州房价会继续上涨，“买到就是赚到”。但对范旭这样的年轻人来说，在多重政策因素风云变幻的时代背景之下，难以把握的房价就意味着无法掌控的未来，差之毫厘，谬以“一生”。

　　在另一个房价持续暴涨的城市深圳，裴小姐刚刚放下这项重担。买不起深圳房的她一直关注作为优质二线城市的家乡大连，“每天都在刷房价。”但沉寂已久、涨跌飘忽不定且幅度微小的大连楼市让她足足观望了一年半。直到今年年初，她注意到大连“地王区域”星海广场的某个单身公寓挂牌价从六十二万悄然换成了七十万，而这似乎将揭开房价整体上扬的序幕。“是时候了。”她认定：“再不买房，担心以后就追不上房价了。”

　　“从数据来看，中国整个房地产市场的复苏迹象非常明显。”东北财经大学经济学院教授韩殿文说，但房地产市场的投机问题仍然值得注意，不仅京沪等一线城市，在部分房价上涨较快的非限购城市也存在此类现象，这加剧了楼市判断的非理性特征。尤其是对年轻人来说，在趋势不可辨的背景之下，“跟风”买房并不可取，应眼光长远、理性判断，不要被房价绑架青春，或者先租后买也不失为一种选择。