[神州楼市观察]愈限愈涨？楼市调控恐陷怪圈

　　图：买家购房杠杆提高，是今年房地产市场销售高增长的重要因素\资料图片

　　大公网10月24日讯（记者卢静怡、王莉、毛丽娟、张帅报道）今年国庆黄金周假期堪称楼市调控周，逾20个城市新推或加推房地产调控政策，限购限贷、遏抑地价等措施接踵而至。但忧虑“愈限愈涨”，广州白领陈小姐就趁着国庆独自一人联系中介，看房、下订金、找银行放贷和签合同，都在假期“一气呵成”。陈小姐笑言，签合同一瞬间心里一下“稳”了。她说，由于二胎小孩去年出生，家里逐渐变得拥挤。

　　虽然国家统计局上周五史无前例地公布调控新政后本月上半月重点城市房价变化，数据显示，一线城市房价全线走跌，北京跌3.7个百分点居首，广州录最小跌幅，幅度亦达1.8%。统计局城市司高级统计师刘建伟认为，房价过快上涨的势头得到明显遏制。但根据过往经验判断的不少投资客和购房者依然十分担心，楼市会陷入“愈限愈涨”的怪圈。

　　涨势吓怕刚需赶急入市

　　广州的李小姐有着陈小姐一样的担忧，她在今年初也加入了周末“看房大军”。“从年初到年中，有楼盘公开均价已经涨了几千元（人民币，下同）。所以最后狠心在国庆入市，免后顾之忧。”尽管限购新政出台，她仍然看涨广州楼市。“限购针对的是投资者，但刚需住户的需求一直很大，看房时销售中心也是人山人海，所以估计再等下去也不会有降价。”

　　杭州的全职太太赵女士自称为“全职房产投资者”，她名下有三套房产，一套自住，一套出租，还有一套小户型刚卖掉，准备再添点钱到奥体中心旁边去买一套。她说：“以前奥运中心附近一万元一个平米都没人要，G20峰会一开之后现在都涨到四万元左右了，但凭我多年的炒房经验，我觉得还有得涨。”

　　在杭州已从事六年房产销售的小陈告诉记者，“有刚需的客户已经被不断上涨的房价吓到了，生怕后面还会涨涨涨，所以大多条件允许的就果断下手了。”“而那些老的投资客其实受影响并不大，像我们接待的一个温州客户，他十年前就在杭州买房，户口也早就落户杭州了。”“说实话，对投资客来说，他们只要是看好地段、楼盘和后市行情，提高的那点首付款不是问题。”

　　长期观察北京楼市的章先生，他相信调控政策影响下，未来市场可能会出现平淡，投资的话获利空间难测。他在国庆假日期间有意在北京房价“洼地”的大兴购买一套自住兼投资两居室，不过因按照新政策属于二套非普通自住房，首付比例由50%提升到70%，已超出自己的预算而作罢。

　　政策求稳避免重创楼市

　　深圳10月4日出台“深八条”的措施令人始料不及，堪称史上最严调控政策。来自深圳中原研究中心的监测显示，政策出台之后的两天访客量减少34%，而面对调控政策正式落地，开发商在深圳推盘时以调低售价应对。

　　位于蛇口的的山语海在新政后推盘，户型为79至238平方米，其中，60多平米的两房对外出售均价约为5.8万元，90多平米的三房均价在6.2万元左右，比预期低1至1.3万元。由于该项目的周边配套不太理想，小户型因总价低销售还比较乐观，大户型的销售则不及预期。

　　家家顺营销副总裁张国库认为，新政会造成深圳楼市出现观望氛围，购房者观望心理愈来愈浓。他认为，二手房有降价空间，但不代表业主会大幅度调低价格，第四季度购房者与业主会处于一个“博弈”阶段，在价格上会有一定程度的僵持。

　　从国家统计局公布的本月上半月数据看，深圳房价录得0.3%的跌幅，较九月的1.9%环比减2.2个百分点。不过，交通银行金融研究中心高级研究员夏丹预计，随着本轮调控的层层递进，本季一、二线城市楼市或现量缩价稳走势。因为，政策收紧的力度不会过于严厉，贯穿今年的主要任务仍是去库存，“限”主要是针对年中政治局会议强调的“抑制资产泡沫”，以“稳”而非以“降”为目的，避免给楼市重创。

　　政策从紧购房 杠杆料降

　　【大公报讯】记者倪巍晨报道：中国央行数据显示，今年前三季度，内地个人住房贷款增量占到全部贷款总量的35.7%，达到3.63万亿元（人民币，下同）。苏宁金研院宏观经济研究中心主任黄志龙认为，居民部门房贷进一步加杠杆空间不大。瑞银证券房地产业分析师丁晓相信，随着限贷限购的从紧措施实施，购房杠杆料将降低。

　　丁晓指出，居民购房杠杆的提高，是今年房地产市场销售高增长的重要因素，随着从紧政策的实施，主要一、二线城市购房杠杆料将降低，这有利于房价的平抑。

　　黄志龙认为，居民部门房贷进一步加杠杆空间不大。他解释，至二季度末居民部门贷款馀额飙升至30万亿元的历史高点；从债务负担看，依据国际清算银行的数据，中国居民杠杆率为39.95%，虽显着低于发达国家74.8%的平均杠杆率，但与中国发展阶段相似的新兴市场国家相比，却明显较高，事实上，印度、俄罗斯、巴西、南非的居民杠杆水平分别仅9.7%、18.4%、25.3%和36.9%。此外，中国城乡二元结构使城镇居民部门的实际债务负担并不低，且房地产市场分化使居民部门通过购房加杠杆的意愿亦不强，加之社保体系并不完善，居民超前消费意愿并不强，而传统和新兴金融也分别存在门槛高、融资成本高等问题。

　　堵假离婚买房 苦了真离婚

　　【大公报讯】记者丁春丽报道：今年八月起各地先后推出住房限购措施，推出以限制非本地户籍居民购房为主，其后扩大到本地户籍居民，甚至离异人士也与单身人士无异，限购一套房。虽然有不少夫妇藉假离婚多买一套房，但新政对真离婚的人士也带来莫大烦恼。

　　为应对限购新政，原本已拥有一套房的夫妇为了买第二套住房时，可以享受较低的首付及优惠，因而“假离婚”。多地离婚所出现“排长龙”、预约离婚等乱象。其后，“离异人士”适用于单身人士的限购新规，加上银行也对“假离婚”人士堵贷。

　　济南为了堵住假离婚的漏洞，当地的限购政策规定，单身者和离异人士，无论是购买新房还是二手房，暂时都不能网签。九月份，济南市民赵南（化名）因感情破裂，办理了离婚手续，并把之前夫妻共有的一处房产进行了网签卖掉。国庆节之前，赵南用卖房的钱作为首付款购买了新的房子。新房子仅是签了协议还未来得及网签，结果遭遇国庆节限购，单身的赵南无法网签新房。

　　“我是真离婚啊！”赵南有苦说不出。他需要尽快给买家腾出之前的房子，还在担心信贷政策发生变化令到房子首付提高。

　　“苏州过后” 错失购房良机

　　【大公报讯】记者贺鹏飞报道：老龙错失购房良机陷入深深的悔恨。现年40岁的老龙是苏州某公司员工，他虽是苗族人，但20年前到苏州闯荡，然后在此结婚生子。他看上苏州市区中间的太湖新城某楼盘一套140多平米的精装修新房，总价近170万元。

　　老龙八年前已在吴江区买了一套100馀平方米的住房。此次看中的楼盘，是为即将升入高中的儿子，希望他能在更好的地区接受教育。其实他原属意在苏州市区购房，但当地两、三万元一平米的房价令他们望而却步。

　　不过，太湖新城170万元的精修房在扣掉两夫妇手头上70万元的积蓄后，还有近100万元的资金缺口，勉强买的话恐怕对生活带来困难。正值其时老龙的叔叔到苏州出差，承诺借款100万元给他且还款期不限。但最后他还是婉拒叔叔的好意。

　　就是这样，包括太湖新城在内的苏州房价此后一路暴涨，而他看中的太湖新城楼盘的房价已飙升至接近300万元。尽管目前苏州楼市调控政策“加码”，但老龙认为苏州房价不会因此下降，即使降价幅度也非常有限，而且之后还会继续涨。“我现在每次路过那个楼盘都觉得心痛。这辈子是不敢再指望在苏州买房了，以后苏州的房价涨得再高都与我无关。”