春节7天 上海只卖出8套房 还有城市0成交

春节过后，上海楼市着实让人惊讶，不是因为有多火热，而是因为成交量实在令人大跌眼镜。

据上海中原地产数据显示，在刚过去的大年三十至正月初六，上海新建商品住宅成交949平方米，成交量仅为8套，比去年春节期间减少71.1%，创下了自2011年以来春节成交最低纪录。

 

 

也就是说，长假7天，上海只成交了8套房子，而这8套房子分别隶属于8个不同的项目。

据中国经济网报道，另一方面，虽然整体土地市场降温明显，但是去年销售业绩纷纷创下新高的大型房企，进入2017年却并没有降低拿地热情，包括万科、保利在内的20大房企，1月份的拿地金额便超过了千亿元。

这是否预示了今年楼市的整体走向？

楼市或将进入“冰河期”

依稀记得，去年调控开始后，上海楼市进入速冻模式，而今，用速冻这个词已然不合时宜，要用“冰河期”才行。

据业内人士透露，往年春节7天，上海一般都有几十个楼盘在售，结合往年的数据，成交面积基本在3000平方米左右，而今年的949平方米几乎打了个三折。

 

 

不过，业内也有观点称，放假期间，网签合同的人数减少属于正常现象。一方面，春节期间，市中心不少中介门店都关门歇业，直到假期最后一天才开门营业；另一方面，作为市场交易的“基石”，刚需产品节日期间也没有相应投放。

 

 

同时，承接去年12月交易下滑惯性，今年1月上海楼市延续清淡走势。

上海中原地产数据显示，1月上海新建商品住宅只成交33.9万平方米，环比减少40.1%，同比减少70.9%（去年12月为64.9万平方米）。而该数值也是近5年的同期新低。

梳理媒体报道发现，其他一些热点城市春节期间楼市成交同样惨淡。

第三方机构统计数据显示，南京市住宅认购量共31套，成交量为1套，认购量与去年春节假期的52套相比，下跌近四成。

苏州住宅认购量1月27日至1月30日为零；1月31日至2月2日稍有起色，成交住宅分别为7套、3套和2套。

无锡楼市连续6天零成交，整个长假未卖出1套商品住宅。

杭州市区新房销售量也是屈指可数，仅成交6套，远远落后于猴年春节的32套。

1月27日-2月2日，昆明楼市7天仅成交9套房，共623.67平方米。

事实上，春节假期，不少城市整个1月的楼市成交量都比较清淡。据中国证券报报道，北京市住建委公布的官方数据统计显示，2017年1月全月，北京新建商品住宅共签约4994套，其中新建纯商品住宅签约2477套，环比下滑23.8%；二手住宅共签约12860套，环比下滑28.9%。

目前虽没有广州市政府的官方数据，但来自网易房产数据中心统计显示，1月广州全市网签成交6823套，环比猛跌42.32%，成交均价16970元/平方米，环比下降0.61%。

深圳市规划国土委2月3日公布的楼市成交数据也显示，2017年1月，深圳市一手住宅累计成交1652套，环比下降23.6%；房价继续回落，成交均价54931元/平方米，环比下降0.03%。

多地加强楼市调控

春节楼市冷清固然是受春节假期因素影响，但更重要的因素却是楼市调控收紧。近期，北京、上海、南京、重庆等地纷纷出台调控房地产的新政策。

去年底召开的中央经济工作会议明确“房子是用来住的，不是用来炒的”，为2017年楼市定下基调。

据国际在线报道，自1月起，北京首套房贷利率从85折收紧到9折。与此同时，上海则暂停了商业办公项目网上签约。上海市住建委表示，自1月6日起，将同相关部门对上海商业办公项目进行集中清理核查，在此期间暂停此类项目的网上签约。

2月1日起，南京正式实施外地人“积分落户”的户籍新政，“购房落户”成为历史。

 

 

随着地方两会召开，多地相继对房地产市场调控表态。广东方面表示，支持居民自住购房需求，抑制投资投机性购房，切实抓好热点城市防泡沫、防风险工作。

北京市长蔡奇在所作的政府工作报告中指出，把握住房的居住属性，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求，金融、财税、土地、市场监管等多措并举，探索建立符合国情市情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

上海此前也表示，加强房地产市场调控，严格执行调控政策，促进房地产市场平稳健康发展。

1月19日，深圳市规划国土委指出，对商品住房和商务公寓预售价格进行管理，开发企业申报均价不得明显高于周边同类房源销售均价。深圳升级版“限价令”，明确“政府指导价”，以促进深圳房地产市场健康稳定发展，防止房价大起大落。

 

 

年初，一向平稳的重庆楼市迎来各地投资者，成交量急速增多。对此，重庆市政府在短短一周内接连六次喊话房地产市场，出台调控措施，最大力度将外地“炒房团”带来的投资热潮冷却。

“池子里的鱼”变少，调控是重点

目前格局下的买方反应会怎样？上海中原分析师卢文曦用了一个形象的比喻——池子里的鱼将越来越少，甚至会出现二手房和新房抢客源的情况。

新城控股欧阳捷则认为，首先，投资客暂时不会回来，至少要半年以上；上海房价如果不涨的话，限价政策很可能不会加码，而刚性需求在一年之内基本也不会回来；一些远郊的房子可能热销，但不会成为主力，因为成交量比较少。

至于“早晚都要买”的改善型需求，欧阳捷则表示，如果房价稳定的话还是会有人入市的，因为“早买总比晚买好”。

“当然，改善型需求如果认为房价会下跌，可能会等，但是从上海的情况来看，不存在这种可能性。不过市场没有供应，成交量是会下降的，而且因为今年上海整个楼市下降，销售面积比去年下降30%是很有可能的。”

他认为，不排除房企会降价，但上海的房子是卖一套少一套，所以房企也不会太急于降价脱手。

2017年年初土地市场降温趋势已经开始出现。除少数热点城市外，整体土地溢价率基本平稳。

“土地出让的约束与限制条件越来越多，是导致土地市场数据降温的主要原因，包括北京、深圳成交的数宗全限价或持有出租住宅用地，大部分城市为了避免地王都针对土地加大了限制条件。从市场预期看，在严格的政策约束下，出现地王的概率越来越低。”张大伟表示。

值得注意的是，部分二线城市仍然集中出现了土地高溢价情况，这在合肥和南昌两地最为明显。

 

 

卢文曦表示，从各地“两会”口风来看，2017年楼市调控仍是地方重点任务，高压或是常态。加之整个2016年透支相当多购买力，所以1月的清淡起步已经暗示，市场交易不会活跃。

大型房企拿地热情不减

相比于土地市场的降温，大型房企的拿地热情却丝毫不减。

根据中原地产研究中心统计的数据显示，在受春节影响的2017年1月份，包括万科、保利在内的20大房企，拿地金额依然达到了1117.26亿元，平均拿地成本为9654元/平方米，相比2016年房企平均拿地成本6964元/平方米上涨了38.6%。

对此，上述业内人士称，2016年大型房企在销售面积与销售金额上均创下新高，同时最近一段时间整体信贷政策仍属宽松，大部分房企发债成本较以往明显下降，最低甚至仅在3%左右，这也导致了房企补充土地的积极性较高，即使在调控影响下，主要城市土地依然未出现流标等明显的降温现象。

分析人士则指出，逆周期拿地确实可以帮助企业快速发展，但这关键要看未来市场的走势，部分高价拿地的企业，如果1年至2年时间里拿地区域房价上涨不能超过50%，那么这些项目都将面临入市难题，巨大的成本压力也将增加企业经营的风险。

此外，张大伟表示，虽然2016年房企的资金成本明显下调，但土地成本明显上涨，这些都影响了企业的利润率，行业内普遍存在增收不增利润的情况，这表明房地产企业的盈利能力大幅下调。从2016年上半年A股房企的半年报平均利润率看， 135家房企的净利润率只有8.15%，这也是该数据首次跌破10%大关。

“在利润下调的情况下，预计将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域，而房地产行业的竞争也将越来越激烈。面对核心盈利能力下滑、财务风险的加剧，目前很多房企在加强成本控制以及提高周转速度方面取得了不错的成绩，但这两方面的发展终究会遇到瓶颈，房企的可持续发展关键还在于战略转型。未来市场的分化还将持续，对于房企来说，那些三、四线城市布局较多的企业，可能将持续面临去库存的难题。”张大伟称。

综合每日经济、中国证券报、国际在线、中国经济网。