北京房价大拐点：2017年的接盘侠，到底亏损了多少？

文/杨国英

勤奋者多，焦虑者众，但真正懂得识势择时者，又有多少呢？！

一套房，一辈子！

这是一线城市的真实写照，至少针对80%的人。

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“想到浮亏的近200万，才短短两年时间，我是干什么都没劲，却又不能不干，一个月得还2万的房贷呢！”

又一次听到w君的诉说，我安慰又无语，只能轻声说，“刚需嘛，跌了，或者涨了，你不是总得住吗。”

或许，他忘记了，在他2017年急切买房时，我曾经劝过他两次：一线城市这一轮已到尾声，你早不买，现在也没必要急着买，可以再缓一缓。

w君是北京一家纸媒的部门主任，这些年，虽说纸媒不景气，但是，兢兢业业的他，还有兢兢业业的他媳妇，在工薪阶层，家庭收入还算不错，一年差不多50多万。

w君北京的房子，是2017年买的，“没办法，我们夫妻北漂10年了，又有孩子了，总得在北京买套房子，哪里曾想到，我一买，就高位站岗了！”

我对真实的数据有偏执，就w君所说的这套房子，北京万科紫苑，我专门在链家网上核查了一下，最近几年相似面积（建面95平米）的实际成交价格：

（2019年578万，单价约6.1万/平）

（2018年648万，单价约6.8万/平）

（2017年725万，单价约7.6万/平）

确实，同样小区同样面积的房子，链家网的实际成交价显示，近三年跌幅真的有点大——2017年是725万，w君是通过其他中介买入的，买入价是720万，但是，相比今年8月29日成交的这一套（578万），w君浮亏了142万，亏损幅度20%。而如果再算上税费、中介费之类的，实际浮亏高达170万。

是的，对于寻常的工薪阶层，170万的浮亏，岂能不让心生懊恼。

w君夫妇一年50多万的家庭收入，除去必要的家庭开支、以及养育孩子的费用，一年到头也就只能攒上30万，浮亏170万，等于白忙五六年。这当然没算上每月两万元的房贷，“如果这个再算上，不就是白忙一辈子吗？！”

w君“白忙一辈子”的说法，当然是静止的算法，但是，即便货币越来越不值钱，即便不算上房贷支出，但足以让w君夫妇白忙三五年了。

一套房，一辈子！一线城市动辄大几百万、近千万的房子，买入时机选择的错误，真的能让人把肠子都悔青了。

02

w君亏惨了，那么，到底谁赚了？

对同样小区同样面积的房子，我又追溯了2017年之前（2014—2016年）的实际成交房价：

实际成交价显示，万科紫苑这个小区，95平米左右的二手房，如果2016年下半年买入的，持有到现在，其实也同样是浮亏，浮亏50万左右，相比2017年的超高位接盘侠，少亏了一百万左右。

真正买入赚到钱的，是2015年的买家，2014—2015年这个小区的二手房房价变动不大，但是，房价在2015年年中大幅起跳，短短一年时间，房价涨幅高达50%。

五年一个过山车，多少家庭的悲喜剧！

万科紫苑二手房的真实成交价，近五年的大幅涨跌，是北京楼市变幻的侧影。推而广之，整个北京楼市（限价新房除非），也基本遵循了2015年买入大赚、2016年买入不赚、2017年买入大亏、2018年买入小亏的房价走势。

但是，2019年买入的呢？

经过2017年高位下跌后的北京楼市，现在再一次迎来底部了吗？

过往的房价数据显示，一线和二线头部城市的房价，整体遵循了“四年震荡，一年大涨”的规律。今年，2019年，恰恰又是四年震荡的尾年，是不是又到了再一次抄底的最佳时机？

NO！

1，这一轮的楼市调控，与以往20年截然不同，“房住不炒”压倒一切，某种程度上，“抑制房价”已经成为振兴实体经济前提条件。

2，城市化进程已经走完3/4，增速大大放缓，尽管，理论上还存在“大城市化”，但是，一线城市的可容纳人口，除广州外，已经日益临近天花板，所以，在可以预见的2—3年内，一线城市房价再次大涨的可能性，可以说近乎为零。

3，“房产税”作为楼市调控的终极武器，至今还未祭出。而这一终极武器，何时祭出，我认为，取决于两点：一房价再次大涨，必然祭出；二年租金回报率达到3%以上，有可以祭出——低于3%，不敢祭出，房价暴跌产生的系统风险，理论上是高于房价暴涨产生的系统风险。

世势已变，切勿枉言抄底。未来2—3年，北京房价不可能再次大涨，当然，大跌的可能性也近乎为零，横盘震荡才是大概率走势。

至于2017年高位接盘的w君，未来2—3年，估计也只能暗自悲唱，“我站在高高的山岗上，举目望呀望故乡……”

最后，感叹一句：勤奋者多，焦虑者众，但真正懂得识势择时者，又有多少呢？！

今天A股大跌，提示下，主要缘于长假前落袋为安，A股结构性趋势未变，可以选好票，适度加仓。