海外置业江湖混战：争夺中国买房客

锐评：有房子的地方，就有中国人。

“连斯里兰卡都来卖房呀！”陈国强（化名）夫妻忍不住惊叹。

从某国企退休的夫妻二人属于典型的“高净值”人群：在北京市有三套房产，手中握有股票和基金，外加几百万闲余资金。现阶段，他们的需求是更高品质的老年生活，期望“冬夏两季能去国外休闲度假养老”，在海外购置一所公寓的计划被提上日程。

“美国弗罗里达州的房价据说是全美上涨最快的，四季宜人，是著名的旅游城市；希腊历史文化悠久，25万欧元起不仅可获得永久产权的房产，而且可全家三代申请希腊永居签证；泰国属于亚洲文化圈，飞行距离近，物价也低……”

11月7日，在第71届北京房地产展示交易会（以下简称北京房展会）上转悠了一上午之后，陈国强夫妻彻底“晕了头”。

选择太多了。展会上有泰国、日本、美国、澳大利亚、西班牙等三十多个国家和地区的项目可供挑选，俩人只要靠近某个展位，立刻被眼尖的销售拉住一顿推销。听下来，在国外买个房就像买颗大白菜那么简单。

被盯上的“肥肉”还有很多。

据招商银行发布的《2019中国私人财富报告》显示，2018年, 可投资资产在1000万人民币以上的中国高净值人群数量达到197万人，共持有61万亿人民币可投资资产。另一家金融服务机构，诺亚财富《2019高端财富白皮书》调研结果则显示，已有六成高净值客户配置了海外资产，并有七成左右的人计划在未来增加海外配置。

相对应的，海外房企以及地产中介机构，也早就针对这块市场进行着疯狂“围堵”。连续多年，北京房展会上的海外地产项目占了一半比例，最火热之时海外参展项目曾达300余个……

各显其能

几乎没人能够想象的到，买房换欧盟绿卡的豁口，是被一个叫塞浦路斯的小国给“捅”开的。

北京房展会开始于1993年，最初以展销北京周边及国内房产项目为主，海外项目进入是2009年。当时正值全球次贷危机，房子成了美国乃至欧盟最“头疼”的商品，经济上升势头强劲的中国无疑是欧美房市的“解药”。

这一年，大约有十几个国外地产项目找上了北京房展会。“当时美国房价掉了一半，最多能掉70%！”北京房展会组委会主任魏克非告诉“商业人物”。

在他的记忆中，彼时海外置业在国内还算是个新鲜事物，但架不住便宜。他讲述，一套美国弗罗里达州的别墅，200多平米，带泳池和花园，最高峰时曾卖到85万美金，但2009年在他那儿卖的是35万美金。

“太便宜了！我心说，这都敢交易？！”

低价只是吸引中国买家的策略之一。到了2012年，塞浦路斯率先“加码”，推出了买房送永居身份的“黄金签证”政策：30万欧元买房即可全家拿绿卡。

同年，这个人口总共才80多万的欧洲小国，有三十几家地产项目涌入中国。甚至塞浦路斯前总统尼科斯·阿纳斯塔西亚迪斯，也为北京房展会发来贺信，期望借此吸引外资，缓解本国的银行业危机。

据2017年“全球物业指南”报告显示，外国人以投资物业或其它领域来换取居住许可证的“黄金签证”所带来的经济贡献，占塞浦路斯GDP的25％，从2013年到2017年，塞浦路斯靠“卖身份”，赚了300多亿人民币。

第二年，西班牙和葡萄牙也不甘示弱。二者照搬塞浦路斯模式：50万欧元，全家绿卡！随后，希腊与土耳其紧接而至，把价格压到更低：25万欧元起。

为求卖房，各国驻中国大使馆，也出人出力。

据魏克非介绍，西班牙、塞浦路斯、哥斯达黎加、格林纳达的驻华大使都来展会站过台，“经销商一个电话，就过来了”。某种程度上，靠卖房和绿卡挽救本国经济甚至成为一些欧洲小国的国策。

海外置业势头最火的时候，是在2015年。当时，北京房展会上有三百多个海外地产项目、140多家海外房产公司及移民公司参展，而北京本地参展项目数量仅有十多个。

斯里兰卡今年是第一次出现在展会上，推售一个与中国公司合资投建的房产项目。据其负责人介绍，斯里兰卡经历了内乱以及恐怖袭击，房市一度低迷，其高端公寓平均售价在2万人民币/平米左右，一个地产项目在本国一年成交量也就几百套。因处于“一路一带”节点上，他们寄希望于能够依靠丰富的旅游资源且是英联邦国家等元素，吸引中国买家。

“斯里兰卡这样的小国家也想抢滩中国市场不算稀奇，毛里求斯也来过，甚至巴基斯坦也跟我们联系过。”魏克非说。

梯队分明

相较这些小国，英、美、澳依旧牢牢占据着海外置业的第一梯队。

北京房展会上，主推这些国家房产项目的机构都颇有来头：如，美国莱纳建筑公司（A-LEN）等美股上市房企；美国21世纪不动产(NYSE：CTC)、凯勒威廉姆斯国际房地产、麦瑞地产（RE/MAX）等国际知名房产经纪公司。

中国市场对这些大公司而言，可谓是必争之地。

莱纳房屋的中国代表穆妍告诉“商业人物”，据美国房地产经纪人协会 (NAR)发布的 2018年《美国房产国际买家报告》显示，2017年4月到2018年3月，美国房屋的国际销售总额达到了1210亿美元，其中中国、加拿大、印度、墨西哥和英国五个国家占外国买家购买金额的近一半(49％)。

“中国人连续第六年名列第一，上一年度购买总金额为304亿美元。”穆妍说。也因此，莱纳设立了中国代表这一职位。

据穆妍介绍，在美国，有45%的中国买家购房是为了自住，27%的中国买家是纯投资，11%的买家是为了投资和度假使用。而值得注意的是，7%的中国买家选择了“以房养学”的模式，是所有国家里比例最高的。

针对英国与澳洲等地区，“以房养学”也成为地产服务机构热推的一个概念。

“太平洋出国”的展位上便赫然标示着这一推销词。这家公司原为一家移民咨询公司，2013年起，加设了“宅天下”业务。其负责人辛会举介绍，大约在2012年左右，中国人海外买房热潮刚开始之际，他们便发现，海外移民的客户和海外置业的客户其实是同一个群体。

“对于这部分人，移民后买房是刚需；另外，他们的子女大多也都有留学的需求，而伦敦等地租房的费用颇为昂贵，买房其实是性价比较高的一个选择”，辛会举说。

试图将这些目标客户一网打尽的还有苏富比拍卖行（BID）。1976年苏富比成立了国际房地产公司，专注于全球奢侈房产。2014年，苏富比国际地产进军中国豪宅市场，提供全球各地域定制级别的豪宅经纪服务。

苏富比国际地产菲律宾办公室COO坪松裕树（图中）接受记者采访

这背后，与中国顶级富豪数量越来越多，不无关系。据“福布斯年度全球亿万富豪榜”显示，2019年，中国内地共有324位十亿美金级富豪。“购买毕加索油画、收藏青花瓷、去乌克兰干细胞注射，和到纽约中央公园附近购买豪宅的，无疑都是同一帮人。”魏克非笑称。

服务越来越多元，也是这些海外房企和地产经纪公司的一个特质。以因东京奥运会以及大阪开放博彩业等，而迅速升温的日本为例。为吸引中国高净值人群前往购房，相关地产公司甚至在北京和上海等地专门设立会所，邀请目标客户免费体验日本餐饮与文化讲座等，甚至组团前往日本旅行、体检。

国外买房，贷款是个难题。有统计，中国海外置业者超过一半喜欢现金交易，而为了吸引高净值人群之外的富裕阶层甚至白领阶层，也加入海外买房大军，各种国际金融服务机构应运而生。本次北京房展会上，便有几家国外地产基金公司前来。

另外，国内房企“出海”自建或是参股海外房产项目，也成为潮流。绿地、世贸、万达都有海外文旅地产项目。本次展会上，也有一家在澳洲自建居住用房项目的山东房企参展。显然，国内房企也想分掉一杯羹。

“虽说这两年海外置业的势头有所回落，但从房企的参与度来看，竞争还是很激烈。”魏克非说。

北京房展会组委会主任魏克非向“商业人物”介绍海外房地产项目的参展情况

炒房慎入

当然，因为在海外买房而悔不当初的也为数不少。

塞浦路斯的百度贴吧内，有一个阅读量为3万的热帖，讲述了作者“移民后懊悔不已”的故事。据这位购房者描述，塞浦路斯经济发展低迷，知名企业稀少，一到傍晚商场闭店，街头看不见车辆，自己与父母陪孩子在当地读书，老公却需要两头奔跑，回中国继续工作养家。

“房价某种层面上可以看出一个国家的发展和富裕程度，伦敦、纽约、东京哪个地方房子不贵？便宜肯定有便宜的问题，我只能在塞浦路斯凑合生活了。”这位买房客说。

希腊与葡萄牙、匈牙利等地的买房者，同样面临这样“鸡肋绿卡”的问题——因当地经济原因，大部分移民者还是需要返回国内工作，某种程度上永久居住权就相当于一个长期旅游签证。

某海外房地产从业人士更是向记者表示，“不少国家，就是在薅中国人的羊毛”。据这位不愿具名的业内人士透露，希腊的房子卖给中国人的价格是本地人的三倍，而且2014年，在葡萄牙的买房移民问题上，曾有过几个大型中介机构出现违规操作的问题。

在柬埔寨买房，在他看来，更是像P2P一样，很快就要爆雷。“柬埔寨的房子现在90%都在中国人手里，怎么升值？”

至于在火热程度已经超越英美的泰国，或是最近大热的日本等旅游胜地投资民宿，也有隐患。据他透露，“民宿是需要亲自打理的，隔三岔五就要换客人。异地操作现实吗？而所谓包租五年，五年内6%的投资回报率，也有可能存在房产商为吸引买房客，前期在用卖方利润做补贴的问题。”

“要投资买房还是得选好的地段、好的国家，就像在中国买房肯定北京和上海收益率最大一个道理。想要在海外炒房盈利有几个先决条件，一是金融的杠杆作用；二是看汇率变化；三是看当地整体经济水平，房价升值的空间有多少；最后才是租售比，这个只是占小头，中间还有维护成本、人工成本等。”小猪美居（365473）的副总经理顾毓华告诉记者。

“在海外置业必须谨慎，首先需要了解当地政策，选择可靠的中介机构。重要的是，还要想明白自己需要的是什么。”魏克非说。

在他的定义中，北京房展会的海外地产项目，目标群体就是高净值人群。这一群体海外置业主要有三方面的需求：移民或者留学的刚需；资产合理配置，对冲、分散风险；另外就是满足一部分高收入人群对美好生活的需求。

“北京目前超过60岁以上的人口已经过了300万。这些人中的高收入人群在东南亚买一个小公寓，过一下冬天，追求一下更好的生活品质，是很好的选择。至于炒房，机会不大。”魏克非认为。