北京房价新变化 新房价猛涨 二手房价猛跌

北京房价新变化 新房价猛涨 二手房价猛跌

（文/马跃成）

没有道理说，地价高房价就一定高，房价高地价就可以上涨。以前，面粉贵过面包，是因为开发商预期制造的泡沫而已，现在，面包比面粉还便宜，那也是市场因素，开发商实在扛不住了。

北京今年充当楼市降价大哥，表现的不错，其实，这一轮调控从开始，北京也是起到了方向标的作用，无论是930新政，还是317新政，北京的办法都在全国起到了示范作用。今年新政先是以增加土地供应为主导，然后是大量的竞价房和共有产权低价房入市，有效遏制住了房价上涨的势头，特别是二手房市场房价下跌明显。

但是，进入10月份以来，北京楼市打破了原来8万元限价的天花板，多个10万+项目获批入市，其中两个项目的报价超过了11万元/平方米，两个项目的报价超过了9.5万元/平方米。为何突然之间高价豪宅密集取证呢？对此，有业内人士称，随着限竞房的大量入市和成交，北京楼市的成交均价已经被明显拉低，对于非限价的新盘，取证时的上限门槛也随之不断调整。原来，这是在做数学游戏，一个简单的一次方程，加减法求平均数？这个太有意思了！

不过，虽然都是高价豪宅项目，但是，这些项目多是地王出身，迟至今日现身，主要还是北政策压得喘不过气来，有些楼盘早就预热过了，但是，实在无法接受8万元以下的价格，只能闷着死抗到今天。所以，与其他项目普遍的期房预售不同，豪宅项目基本上都是准现房了。这个情况也让房价在一定程度上打了折扣。

以泰禾西府大院为例，当时的拿地价约为49.85亿元，根据当时市场专家的核算，在扣除保障房以及商业还建部分，其楼面价超过8万元/平方米，要想实现盈利，实际售价必须达到15万元/平方米以上。如今该项目已经从期房变成了现房，取证价格为11万+，远低于此前预期的15万+。

公开资料显示，昆仑域拿地是在2015年，住宅楼面价接近4万元/平方米；中国玺的拿地也是在2015年，住宅楼面价约折合 4.97 万元/平方米；北京金茂府的拿地时间也是2015年，住宅楼面价5.2万元/平方米。还未入市的葛洲坝樊家村项目，同样是2015年拿地，纯商品住宅部分楼市价超过了7.5万元/平方米。

这些面粉贵过面包的地王项目，实质上是把北京的楼市玩坏的罪魁祸首，他们的计划就是把整体的北京房价搞到十万以上，然后，二十万，三十万。有人说，他们制造地王，不是风险很大吗？但是，他们的宏观思维就是整个市场都涨起来，就是行业的利润率成倍增加，这也就是开发商敢于高利贷借钱开发的原因，他们认为，利息再高，都可以通过涨价消化掉。

与以豪宅入市的新房市场反应不同，10月北京二手房价环比再下跌。新京报的调查发现，二手房市场降价幅度大，富力城同样两居一年总价降百万；各个区域房价降幅均超10%，个别区域接近20%。翠微路二手房均价接近9万元，比去年3月份时10万元/平方米均价有所下降。与2016年11月、12月的价格水平相当，在2016年12月,一套85平方米三居室的成交均价为9.3万元，同期也有一套96平米三居成交均价为8.3万元，降价幅度接近10%。

东三环的双井、广渠路旁，因诸多高端住宅林立，被称为“北京CBD的后花园”，极具代表性的高端住宅富力城，在去年初房价高涨时曾一度达到单价12万元以上。如今，一年多过去，富力城A区楼王位置的两居室，总价800万，单价约9.3万元/平方米，相比去年年中同等户型的房源单价下降了近2万元。从最高点到目前的价格水平，整体降幅为18%。

机构研究数据显示，10月北京全市二手房成交均价为61103元/平方米，环比下跌1.2%，连续两个月环比下跌。10月北京二手房均价下跌至61103元/平方米，环比下跌1.2%。其中，大兴、丰台、朝阳三个区跌幅最大，分别下跌4.9%、3.7%、3.5%。此外，11月第一周，北京二手住宅链家成交均价5.97万元/平方米，环比跌幅达2.8%。

同时，交易量也呈现明显下降，10月份北京二手住宅整体网签量仅为8879套，是今年3月份以来的最低位，环比上月下降了42%，再次跌进单月成交万套以内。

丰台区方庄一个中介称，他手里有几套70多平方米的两居，价格已经降至400多万元，相当于5万多元/平方米，这在9月份之前几乎是不可能的。与此同时，位于大兴区高米店的保利茉莉公馆也出现实质性降价，该小区80多平方米的两居2017年就可以卖到500万元以上的价格，如今业主已经接受以450万元的价格出售，2016年的时候，该板块房价也就是这个价位，真没有想到房价还能回到两年前。【本文由“马跃成账号”发布，2018年11月20日】