澳洲房产7月开征新税 购房首付再增加1成

　　澳房产商品服务税7月实施

　　业内专家提醒，澳洲联邦政府正计划堵住数十亿澳元的税收漏洞，期房买家及小型开发商或将面临更多麻烦。

　　澳洲新建房产交易设有商品服务税（GST），在房产交接完成后，开发商有责任将这笔税款缴纳至澳洲税务局（Australia Tax Office）。然而，不法开发商借机结束公司经营或者宣布破产，以此逃避上交商品服务税，造成每年价值30亿澳元的税收损失。

　　为了防止一些不法开发商逃避准时缴纳出售房产的消费税（GST），在2017-2018财政预算案中，政府宣布会推出一项针对于新民宅预扣GST的行政政策，即GST withholding regime。针对所有从2018年7月1日签署合同的新民宅，购买者需要在交割时将住宅购买价格的1/11直接扣下来支付给税局，其余的10/11支付给开发商（或其指定的人）。这样就避免了开发商在出售房屋时收取了GST，然后解散公司来逃避向税局缴纳GST的情况。

　　1）房屋是需要纳消费税的房屋 (taxable supply) – 即是开发获利的商品

　　2）房屋是一个新的住宅房屋或者是特定的民宅土地（不是现有的住宅或是商业土地）

　　开发商会认为1/11的销售价是大于自己应缴纳的GST金额的（因为这种算法没有考虑到当年的土地成本），但是税局为了方便管理，还是要求买家按销售价的1/11来扣除，然后开发商每个季度申报BAS时可以向税局申请退回多扣除的GST。

　　为了方便这项政策的实施，卖方必须在交割前14天内向买家提供一个消费税预扣说明书（GST withholding notice），来告诉买家是否需要预扣消费税以及预扣的金额。说明书上必须写明：

　　1） 买家是否需要根据s14-250条款来缴纳消费税

　　2） 如果需要缴纳，要提供以下信息：

　　A) 卖方的公司名以及ABN

　　B) 需要买家缴纳的GST金额

　　C) 付款的截止日期及付款方式

　　D) 如果没有实际上的资金交易，那么这个交易的市场价

　　如果卖方没有给买家提供这个说明书，那么将会受到高达（$21,000）的严厉罚款。这项罚款将适用于所有的房屋及住宅，无论是否是新建的民宅。即使消费税预扣说明书上需要缴纳的税款金额为零，卖方也必须提供。如果买家没有按规定缴纳税款，将会有$2,100的罚款。

　　购房首付款或变向增加1成

　　从7月1日开始，缴纳商品服务税成为期房买家的责任。关键点还在于商品服务税缴纳时间改为房产交接之前。

　　尽管从理论上来说，期房买家支付的整体金额不变，但是期房买家必须意识到，在缴纳首付款的同时还需支付这笔额外的款项。因此，有人预测在购房早期需积攒够额外的现金，可能会吓退期房买家。

　　此外，开发商可能也会要求期房买家缴纳更多的首付款，因其需要资金流支持工程施工。

　　近期澳洲期房购买者应该注意相关要求，最好寻求法律咨询，一是确保按时缴纳商品服务税，二是确保签订可行的付款计划。如果忘了缴纳商品服务税，可能会遭到澳洲税务局罚款。

　　澳洲房产投资收益将下降

　　作为租房刚需购者应该仔细查看关于GST的条款，对于投资者来说更要仔细算算账，在购房首付或交房时增加近10%的GST对于投资收益有哪些变化呢？尤其是对大量的海外投资客来说，已经实施的海外人士额外印花税，已经在购房时额外交纳了7%－8％的税款，此次再追加接近10%的GST,对投资收益率将产生不小影响。以2017年悉尼、墨尔本、布里斯班三地房价为例：

　　2017年底悉尼、墨尔本、布里斯班中位房价为$895342、$720417、$491391，在目前政策下新州、维州、昆州的海外人士额外印花税分别为7％、8%、4%；加之40%的首付款，前期投入已接近50%。在三地房价增长5.09%、12.39%、1.11%的前提下，投资回报率分别为9.78%、23.6%、2.39%。

　　在实施GST后三地购房首付需要再增加9.9%，总比例分别为62%、62%、56%，在房价增长保持不变的情况下，投资回报率分别为8.22%、19.86%、1.97%，相比5成首付时，投资回报率分别下降1.56%、3.74%、0.42%，收益额减少$13331、$24000、$2035。由此可见，在征收GST、变相增加首付后，在房价增长较快的墨尔本投资收益下降最多。

　　商品服务税政策或将广泛影响到澳洲房产开发行业，尤其对于其他上千家小型开发商和只投资开发一处房产的家庭型房产开发，商品服务税调整会对其现金流管理施加很大压力。