楼市政策持续放松，房价还有再降的空间吗？

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　　政策新闻

　　4月18日，北京晨报记者从工商银行获悉，工行已经针对房贷政策进行了微调，贷款人年龄与贷款期限之和最高可达到75年，这比此前放宽了5年，且目前已执行。

　　该政策面向全国，工行首发。

　　如果再和前不久央行下调存款准备金率1%放在一起，我们可以看到，在一系列的调控收紧政策之后，又开始出现了政策连续性放松的迹象。对于楼市，这到底意味着什么?

　　让我们先把工行房贷调整这条政策深入解读一遍。

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　　新闻解读

　　1、申请贷款年限增加意味着什么?

　　工行的房贷调整，是从之前的借款人年龄+贷款期限＜70年，变成≤75年。

　　我们都知道，在申请房贷时，除了有贷款最长期限（30年）以外，还需要看贷款人年龄等相关信息。

　　以往的贷款政策，超过40岁就申请不到30年贷款，大部分只能申请20年贷款，25年已算额外开恩。而超过六十岁按规定来说还可以申请10年贷款，但实际在操作中基本申请不到贷款，只能全款。

　　但在新政策发布之后，按照贷款人年龄与贷款期限之和为75年计算，超过40岁仍然可以申请到30年的贷款。以此类推，50岁可以申请最多25年房贷，60岁最多可以申请15年房贷。

　　这又意味着什么?

　　我们算一笔账：

　　以北京为例，买一套总价800万的房子，如果首付5成，贷款400万，按照最新基本利率商业贷款，

　　贷款30年，月供：21229元

　　贷款25年，月供：23151元

　　贷款20年，月供：26177元

　　贷款15年，月供：31423元

　　贷款10年，月供：42230元

　　我们可以看出，贷款20年与30年每月的还款额相差了5000余元，对于40岁以上的人群来说算是一个不大不小的利好。

　　因为40岁以上的人群，挣钱能力普遍还在一个高峰值，但是，由于中国国情，私企的年龄大限，这个年龄段人群的收入是存在很大递减效应的，并随时面临着失业的风险。所以，他们对于月供的多少是非常敏感的。如果能拉长十年的贷款周期，并大幅降低月供额度，毫无疑问会使他们产生更强烈的房产购买和置换需求。

　　同样，六十岁以上的老人，原来必须全款，现在可以贷款十到十五年，也会大大提升他们的购买需求，更何况，有很多人是利用父母的名额来买房的。全款让很多人放弃了购买，但一旦可以贷款，哪怕只有十年到十五年，理论上都会产生不小的购买量。

　　从这些角度来具体分析，这一政策对楼市购成了实实在在的，不算太小的利好。

　　2、工行首发意味着什么?

　　工行是第一个突破70年房贷限制的银行，鉴于工行的标杆地位，相信其他银行也会陆续跟进。

　　3、银行放款速度加快

　　去年至今，不少购房者都经历过银行超长周期的放款的痛苦。

　　由于2018年总体上贷款形势趋紧，放款额度比较紧张，个别银行放款需要的排队时间超过2个月，审批条件也是趋严，以往容易审批通过的情况，现在可能无法得到同贷书。

　　最近，银行放款速度提高，工商银行、兴业银行、华夏银行纷纷表示，只要手续齐全，最快两天内可以放款！除了这三家银行外，花旗银行、中信银行、平安银行表示可以一周内放款！

　　这又购成了对楼市的另一项利好。

　　4、贷款年限最长30年没有变

　　排除房龄等因素，银行放贷的最长期限是30年，这是一个硬指标。银行的风险仍然是可控的。而对于购房者来说，从自身经济压力和货币长期贬值的角度来说，一般都会选择更长的贷款年限。

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　　政策导向

　　1、利好人群

　　放宽这一年限可以让45岁以上的刚需购房者获得更长的贷款期限，这将减小他们月供压力，对于首套房及改善性需求的刚需人群有一定的利好作用。

　　更利好40-45岁人群，这个年龄是一个跨度线，虽然只差5年，但最有购买力的人群往往是集中在这个年龄段，有一定的经济基础，对住房置换的需求更强，如果贷款年限放宽，还款额度降低，很可能会促使他们果断出手。

　　2、增强购买力

　　其一，同样的经济条件，可以买更新品质更好的房子。

　　其二，买同样的房子，因为月供的减少，增加生活舒适度，亦或可以把更多资金投入到其他产业。

　　假设我们的购买力都被房子透支，创造力被限制，经济被房地产绑架，未来的发展堪忧。

　　虽然小的政策不能立竿见影带来改变，但这是一个良性发展的讯号，可以逐渐让资金流入除了房地产之外的其他经济。

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　　对楼市的影响

　　不管是工行调整房贷年限还是央行降准，这都同时指向一个信号，金融政策有了松动的迹象，而这些都会不可避免的传导到楼市。

　　在中国经济发展并转型的大环境下，房地产作为支撑中国经济的支柱性产业，短期内不可能转型，也是绝对不能出乱子的。

　　而近期和美国的经济贸易战，更使得国内的经济必须要稳，国内经济局势稳了，才可能有能力和美国这样的超级大国进行经济对抗。

　　两会之后没有再对楼市出台大的打压政策，反而是出台了一系列北京户口的逐步放松、央行降准、房贷突破70年限制等政策，虽然每一项单拆开来看，都不是太大的政策，但小规模利好政策的不断累加，最终产生的规模效应也是不容忽视的。

　　所以，我们要看清政策的导向，做市场的先知先觉者，而不是等到整个市场基本面都变了，你才发现情况不对，才发现自己又一次被抛在了时代的后面。

　　但是，这些是不是说明北京楼市的基本面已经改变，房价又要大涨了呢?我觉得这个还为时过早，刚经过一年前房价疯涨的北京，还需要一定的时间来消化过高的房价。而且房住不炒的大政方针不变，共有产权房和限竞房的不断推出，都在压制着北京房价的上涨。

　　但是，我需要提醒你的是，房价再降的机率已经越来越小，留给你犹豫不决的时间已经越来越短了。

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